Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: полный гид для покупателей

Налоги на недвижимость на Кипре в 2026 году: полный гид для покупателей

Понимание налогов — один из ключевых факторов при покупке недвижимости на Кипре. Хорошая новость: система здесь достаточно прозрачная, а в 2026 году она стала еще проще. Разберем все налоги, которые важно учитывать.

1. VAT (НДС) — основной налог при покупке

НДС применяется только при покупке новостроек.

• 5% — льготная ставка (при соблюдении условий)
• 19% — стандартная ставка

Как работает VAT в 2026 году

Система построена на лимитах и делится на 3 уровня:

• 1. Полная льгота (5%)
  до 130 м²
  стоимость до €350,000
  👉 В этом случае 5% применяется на всю стоимость недвижимости.
• 2. Комбинированная ставка (самый частый сценарий)
  Если объект превышает:
  - 130 м² или
  - €350,000
  НО остается в пределах:
  - до 190 м²
  - до €475,000
  👉 Тогда применяется:
  5% — на часть (в пределах льготы)
  19% — на превышение
  ✔ При этом право на льготную ставку НЕ теряется полностью.
• 3. Полная потеря льготы
  Если превышено хотя бы одно из условий:
  площадь более 190 м²
  стоимость более €475,000
  👉 Тогда:
  ❗ 5% полностью аннулируется
  ❗ применяется 19% на всю стоимость недвижимости

Важно понимать

• 👉 130 м² и €350,000 — это не «точка обрыва», а граница льготы
• 👉 Критический порог — это 190 м² и €475,000
• 👉 До этих значений льготу можно сохранить частично

Это один из самых важных моментов при выборе объекта, так как он напрямую влияет на итоговую стоимость покупки.

Пример (упрощённо)

• Объект: €400,000, 150 м²
  5% — на часть в пределах льготы
  19% — на превышение
  👉 Итог: комбинированная ставка (часть по 5%, часть по 19%)
• Объект: €520,000 или 200 м²
  превышены максимальные лимиты
  👉 Итог: 19% на всю стоимость
  (Точный расчет зависит от параметров объекта — мы делаем персональный расчет под каждый кейс.)

2. Transfer Fees (налог на передачу собственности)

Применяется только при покупке вторичной недвижимости (resale).

Ставки (с учетом 50% скидки):
примерно от 1.5% до 4%

Важно:
👉 если вы покупаете новостройку с НДС — этот налог = 0

3. Гербовый сбор — отменен

С 1 января 2026 года гербовый сбор (stamp duty) отменен.
Это означает:
меньше расходов
проще процесс сделки

4. Ежегодные налоги на недвижимость

На Кипре нет ежегодного налога на владение недвижимостью для физических лиц.
Это одно из ключевых преимуществ по сравнению с другими странами Европы.

5. Налог на доход от аренды

Если вы сдаете недвижимость:
применяется подоходный налог (PIT)
взимается взнос в систему здравоохранения (GHS)

Важно:
👉 с 2026 года отменен SDC (налог на оборонный фонд) на доход от аренды
Это делает инвестиции более выгодными.

6. Налог при продаже недвижимости

При продаже может применяться налог на прирост капитала (Capital Gains Tax):
ставка — 20%
Но:
есть освобождения
учитываются расходы
возможны льготы

Итог

Система налогов на Кипре в 2026 году:
прозрачная
предсказуемая
выгодная для инвесторов
Особенно важно:
нет ежегодного налога на недвижимость
отменен гербовый сбор
снижена налоговая нагрузка на аренду

FAQ

1. Какой налог я должен заплатить при покупке новостройки на Кипре?
Вы должны заплатить НДС, который составляет 5% или 19% в зависимости от стоимости и площади недвижимости.

2. Есть ли ежегодный налог на недвижимость для физических лиц на Кипре?
Нет, на Кипре нет ежегодного налога на владение недвижимостью для физических лиц.

3. Какой налог применяется при продаже недвижимости?
При продаже может применяться налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) со ставкой 20%.

4. Что такое Transfer Fees и как они рассчитываются?
Transfer Fees — это налог на передачу собственности, который применяется только при покупке вторичной недвижимости и составляет от 1.5% до 4% с учетом скидки.

5. Как отмена гербового сбора повлияет на процесс покупки?
Отмена гербового сбора упростит процесс сделки и снизит расходы при покупке недвижимости.