VAT na nieruchomości na Cyprze: zasady i terminy 2026

Na Cyprze obowiązują różne stawki VAT na nowe nieruchomości w zależności od sytuacji kupującego, a dla niektórych starszych inwestycji obowiązuje system przejściowy z własnymi zasadami i terminami. W tym przewodniku przedstawiono aktualne stawki, kto kwalifikuje się do systemu przejściowego oraz — kwestię, w której kupujący najczęściej się mylą — dokładnie który termin złożenia wniosku dotyczy której nieruchomości, stan na sierpień 2026 roku.

Standardowa i obniżona stawka VAT na nieruchomości na Cyprze

Standardowa stawka VAT na nową nieruchomość na Cyprze wynosi 19%. Stawka obniżona 5% dotyczy jedynego i głównego miejsca zamieszkania osoby fizycznej, ale tylko w odniesieniu do pierwszych 130 m² wewnętrznej powierzchni zabudowy i pierwszych €350 000 wartości, i tylko wtedy, gdy całkowita powierzchnia nieruchomości nie przekracza 190 m², a całkowita wartość nie przekracza €475 000. Przekroczenie któregokolwiek z tych limitów oznacza całkowitą utratę obniżonej stawki i zastosowanie standardowej stawki 19% do pełnej ceny. Jest to obecny, ogólny system VAT; opisany poniżej system przejściowy to odrębny zestaw zasad, który dotyczy wyłącznie określonej grupy starszych inwestycji. Pełny obraz kosztów zakupu poza VAT znajdziesz w naszym przewodniku po kosztach zakupu nieruchomości na Cyprze.

System przejściowy VAT dla starszych pozwoleń na budowę

Inwestycje, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 31 października 2023 roku, mogą kwalifikować się do przejściowego systemu VAT według poprzednich zasad, a nie obecnego systemu obniżonej stawki. W ramach tego systemu stawka 5% dotyczy pierwszych 200 m² powierzchni zabudowy, bez limitu wartości nieruchomości, a stawka 19% dotyczy powierzchni powyżej tego progu. Jest to korzystniejsze niż obecny system dla większych lub droższych nieruchomości, ponieważ całkowicie znosi limit wartości — ale jest dostępne wyłącznie po złożeniu formalnego wniosku w obowiązującym terminie i tylko dla kwalifikujących się inwestycji.

Terminy składania wniosków o system przejściowy

Termin złożenia formalnego wniosku o zastosowanie przejściowych zasad VAT zależy od daty wydania pozwolenia na budowę, a te dwa przypadki są często mylone:

• Pozwolenie na budowę wydane przed 31 grudnia 2024 roku: termin złożenia formalnego wniosku o system przejściowy upłynął 15 czerwca 2026 roku. Stan na sierpień 2026 roku — ten termin już minął. Kupujący i deweloperzy w tej kategorii, którzy nie złożyli wniosku do tej daty, nie mają już dostępu do systemu przejściowego dla danej nieruchomości.
• Pozwolenie na budowę wydane 1 stycznia 2025 roku lub później, albo jeszcze niewydane: termin złożenia wniosku to 31 grudnia 2026 roku. Termin ten został przedłużony przez parlament Cypru 17 kwietnia 2026 roku, a przedłużenie opublikowano w Dzienniku Urzędowym 24 kwietnia 2026 roku. Ten termin jest aktualny i otwarty stan na sierpień 2026 roku.

W praktyce oznacza to, że system przejściowy jest obecnie zamknięty dla nowych wnioskodawców w przypadku inwestycji, dla których pozwolenie wydano przed końcem 2024 roku, natomiast pozostaje dostępny, do 31 grudnia 2026 roku, dla inwestycji z późniejszymi lub jeszcze niewydanymi pozwoleniami. Kupujący rozważający nieruchomość, która może się kwalifikować, powinni bezpośrednio potwierdzić u dewelopera lub swojego prawnika, czy wniosek został już złożony, oraz sprawdzić konkretną datę pozwolenia dla danej nieruchomości względem tych dwóch kategorii, zanim założą, że obowiązuje ten czy inny termin. Oficjalne wytyczne publikuje Cyprus Tax Department.

Przykładowe wyliczenie: obniżona stawka 5% w systemie przejściowym dla nieruchomości za €400 000

Rozważmy kwalifikującą się nieruchomość o wartości €400 000 w systemie przejściowym, przy założeniu, że wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 31 października 2023 roku, a formalny wniosek złożono w obowiązującym terminie:

W porównaniu ze standardową stawką 19% zastosowaną do całej kwoty, co dałoby VAT w wysokości €76 000, zakwalifikowanie się do obniżonej stawki dla tej nieruchomości oszczędza kupującemu €49 000. Dlatego wczesne potwierdzenie kwalifikowalności i prawidłowego terminu — najlepiej przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej — ma istotny wpływ na całkowity koszt zakupu.

Co to oznacza dla kupujących obecnie

Jeśli rozważasz nieruchomość w ramach systemu przejściowego, pierwszym pytaniem jest data pozwolenia na budowę, a drugim — czy formalny wniosek został już złożony przez odpowiedniego dewelopera lub sprzedającego. W przypadku pozwoleń wydanych przed 31 grudnia 2024 roku to okno już się zamknęło, a każda nieruchomość w tej kategorii nieobjęta już złożonym wnioskiem będzie opodatkowana według obecnego standardowego systemu, a nie przejściowego. W przypadku pozwoleń od 2025 roku i później, lub gdy pozwolenie nie zostało jeszcze wydane, wciąż jest czas na działanie przed terminem 31 grudnia 2026 roku, ale nie warto zostawiać tego na ostatnie miesiące, ponieważ przygotowanie wniosku i dokumentacji potwierdzającej wymaga czasu. Pełny obraz kosztów zakupu poza VAT, w tym opłatę Rejestru Gruntów i honoraria prawne, znajdziesz w artykule Koszty zakupu nieruchomości na Cyprze, a o podatkach obowiązujących po nabyciu nieruchomości — w artykule Podatki od nieruchomości na Cyprze: własność i sprzedaż.

Informacje są aktualne na sierpień 2026 roku i mają charakter ogólnego przewodnika. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej — szczegóły prosimy potwierdzić z naszym zespołem lub we właściwym urzędzie.