ПДВ на нерухомість Кіпру: правила та строки 2026

На Кіпрі діють різні ставки ПДВ на нову нерухомість залежно від обставин покупця, а для окремих старих проєктів діє перехідний режим із власними правилами та строками. У цьому матеріалі зібрано актуальні ставки, умови для перехідного режиму і — момент, у якому покупці найчастіше помиляються — який саме строк подання заяви застосовується до якого об'єкта станом на серпень 2026 року.

Стандартна та пільгова ставки ПДВ на нерухомість на Кіпрі

Стандартна ставка ПДВ на нову нерухомість на Кіпрі — 19%. Пільгова ставка 5% застосовується до єдиного основного житла фізичної особи, але лише до перших 130 м² внутрішньої площі забудови та перших €350,000 вартості, і лише якщо загальна площа об'єкта не перевищує 190 м², а загальна вартість — €475,000. У разі перевищення будь-якої з цих меж пільгова ставка втрачається повністю, і застосовується стандартна ставка 19% до всієї ціни. Це чинна загальна схема ПДВ; перехідний режим, описаний нижче, — окремий набір правил, застосовний лише до конкретної групи старіших проєктів. Повну картину витрат на купівлю окрім ПДВ див. у нашому огляді витрат на купівлю нерухомості на Кіпрі.

Перехідний режим ПДВ для проєктів зі старими дозволами на будівництво

Проєкти, за якими заявку на дозвіл на будівництво було подано до 31 жовтня 2023 року, можуть претендувати на перехідний режим ПДВ за попередніми правилами, а не за чинною пільговою схемою. За цим режимом ставка 5% застосовується до перших 200 м² площі забудови без обмеження за вартістю об'єкта, а 19% — до площі понад цей поріг. Це вигідніше за чинну схему для більших чи дорожчих об'єктів, оскільки повністю знімає обмеження за вартістю, але доступно лише за умови подання формальної заяви у встановлений строк і лише для відповідних проєктів.

Строки подання заяви на перехідний режим

Строк подання формальної заяви на застосування перехідних правил ПДВ залежить від дати видачі дозволу на будівництво, і ці два випадки часто плутають:

• Дозвіл на будівництво видано до 31 грудня 2024 року: строк подання формальної заяви на перехідний режим сплив 15 червня 2026 року. Станом на серпень 2026 року цей строк уже минув. Покупці та забудовники цієї категорії, які не подали заяву до вказаної дати, більше не можуть скористатися перехідним режимом для відповідного об'єкта.
• Дозвіл на будівництво видано 1 січня 2025 року або пізніше, або ще не видано: строк подання заяви — 31 грудня 2026 року. Цей строк було продовжено парламентом Кіпру 17 квітня 2026 року, продовження опубліковано в Офіційній газеті 24 квітня 2026 року. Цей строк діє і відкритий станом на серпень 2026 року.

На практиці це означає, що перехідний режим наразі закритий для нових заявників за проєктами, де дозвіл видано до кінця 2024 року, але залишається доступним до 31 грудня 2026 року для проєктів із пізнішими або ще не виданими дозволами. Покупцям, які розглядають об'єкт, що потенційно підходить під режим, варто безпосередньо уточнити у забудовника чи свого юриста, чи заяву вже подано, і звірити конкретну дату дозволу по об'єкту з цими двома категоріями, перш ніж вважати, що застосовується той чи інший строк. Офіційні роз'яснення публікує Cyprus Tax Department.

Приклад розрахунку: пільгова ставка 5% за перехідним режимом на об'єкті за €400,000

Розглянемо відповідний об'єкт вартістю €400,000 за перехідним режимом, за умови, що заявку на дозвіл на будівництво подано до 31 жовтня 2023 року, а формальну заяву подано у встановлений строк:

Порівняно зі стандартною ставкою 19%, застосованою до всієї суми, що дало б ПДВ у розмірі €76,000, застосування пільгової ставки на цьому об'єкті економить покупцю €49,000. Саме тому раннє підтвердження права на пільгу та коректного строку — в ідеалі до підписання резерваційної угоди — суттєво впливає на підсумкову вартість купівлі.

Що це означає для покупців зараз

Якщо ви розглядаєте об'єкт за перехідним режимом, перше питання — дата дозволу на будівництво, друге — чи було формальну заяву вже подано відповідним забудовником чи продавцем. Для дозволів, виданих до 31 грудня 2024 року, це вікно вже закрито, і будь-який об'єкт цієї категорії, не покритий уже поданою заявою, оподатковуватиметься за чинною стандартною схемою, а не за перехідною. Для дозволів з 2025 року і пізніше, а також якщо дозвіл ще не видано, час подати заяву до строку 31 грудня 2026 року ще є, але відкладати до останніх місяців не варто, оскільки підготовка заяви та підтверджувальних документів вимагає часу. Повну картину витрат на купівлю окрім ПДВ, включно з митом Земельного кадастру та юридичними послугами, див. у статті Витрати на купівлю нерухомості на Кіпрі, а про податки, які застосовуються після того, як ви стали власником, — у статті Податки на нерухомість на Кіпрі: володіння та продаж.

Інформація актуальна на серпень 2026 року і надається в довідкових цілях. Вона не є юридичною чи податковою консультацією — уточнюйте деталі в нашої команди або у відповідному державному органі.