НДС на недвижимость Кипра: правила и сроки 2026

На Кипре действуют разные ставки НДС на новую недвижимость в зависимости от обстоятельств покупателя, а для отдельных старых проектов действует переходный режим со своими правилами и сроками. В этом материале собраны актуальные ставки, условия для переходного режима и — момент, в котором покупатели чаще всего ошибаются — какой именно срок подачи заявления применяется к какому объекту по состоянию на август 2026 года.

Стандартная и льготная ставки НДС на недвижимость на Кипре

Стандартная ставка НДС на новую недвижимость на Кипре — 19%. Льготная ставка 5% применяется к единственному основному жилью физического лица, но только к первым 130 м² внутренней площади застройки и первым €350,000 стоимости, и только если общая площадь объекта не превышает 190 м², а общая стоимость — €475,000. При превышении любого из этих потолков льготная ставка теряется полностью, и применяется стандартная ставка 19% ко всей цене. Это действующая общая схема НДС; переходный режим, описанный ниже, — отдельный набор правил, применимый только к конкретной группе более старых проектов. Полную картину расходов на покупку помимо НДС см. в нашем обзоре расходов на покупку недвижимости на Кипре.

Переходный режим НДС для проектов со старыми разрешениями на строительство

Проекты, по которым заявка на разрешение на строительство была подана до 31 октября 2023 года, могут претендовать на переходный режим НДС по прежним правилам, а не по действующей льготной схеме. По этому режиму ставка 5% применяется к первым 200 м² площади застройки без ограничения по стоимости объекта, а 19% — к площади сверх этого порога. Это выгоднее действующей схемы для более крупных или более дорогих объектов, поскольку полностью снимает ограничение по стоимости, но доступно только при подаче формального заявления в установленный срок и только для подходящих проектов.

Сроки подачи заявления на переходный режим

Срок подачи формального заявления на применение переходных правил НДС зависит от даты выдачи разрешения на строительство, и эти два случая часто путают:

• Разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года: срок подачи формального заявления на переходный режим истёк 15 июня 2026 года. По состоянию на август 2026 года этот срок уже прошёл. Покупатели и застройщики этой категории, не подавшие заявление к указанной дате, больше не могут воспользоваться переходным режимом для соответствующего объекта.
• Разрешение на строительство выдано 1 января 2025 года или позже, либо ещё не выдано: срок подачи заявления — 31 декабря 2026 года. Этот срок был продлён парламентом Кипра 17 апреля 2026 года, продление опубликовано в Официальной газете 24 апреля 2026 года. Этот срок действует и открыт по состоянию на август 2026 года.

На практике это означает, что переходный режим сейчас закрыт для новых заявителей по проектам, где разрешение было выдано до конца 2024 года, но остаётся доступным до 31 декабря 2026 года для проектов с более поздними или ещё не выданными разрешениями. Покупателям, рассматривающим объект, который потенциально подходит под режим, стоит напрямую уточнить у застройщика или своего юриста, было ли заявление уже подано, и сверить конкретную дату разрешения по объекту с этими двумя категориями, прежде чем полагать, что применяется тот или иной срок. Официальные разъяснения публикует Cyprus Tax Department.

Пример расчёта: льготная ставка 5% по переходному режиму на объекте за €400,000

Рассмотрим подходящий объект стоимостью €400,000 по переходному режиму, при условии, что заявка на разрешение на строительство была подана до 31 октября 2023 года, а формальное заявление подано в установленный срок:

По сравнению со стандартной ставкой 19%, применённой ко всей сумме, что дало бы НДС в размере €76,000, применение льготной ставки по этому объекту экономит покупателю €49,000. Именно поэтому раннее подтверждение права на льготу и корректного срока — в идеале до подписания резервационного соглашения — существенно влияет на итоговую стоимость покупки.

Что это значит для покупателей сейчас

Если вы рассматриваете объект по переходному режиму, первый вопрос — дата разрешения на строительство, второй — было ли формальное заявление уже подано соответствующим застройщиком или продавцом. Для разрешений, выданных до 31 декабря 2024 года, это окно уже закрыто, и любой объект этой категории, не покрытый уже поданным заявлением, будет облагаться по действующей стандартной схеме, а не по переходной. Для разрешений с 2025 года и позже, а также если разрешение ещё не выдано, время подать заявление до срока 31 декабря 2026 года ещё есть, но откладывать до последних месяцев не стоит, поскольку подготовка заявления и подтверждающих документов требует времени. Полную картину расходов на покупку помимо НДС, включая пошлину Земельного кадастра и юридические услуги, см. в статье Расходы на покупку недвижимости на Кипре, а о налогах, которые применяются после того, как вы стали владельцем, — в статье Налоги на недвижимость на Кипре: владение и продажа.

Информация актуальна на август 2026 года и приведена в справочных целях. Она не является юридической или налоговой консультацией — уточняйте детали у нашей команды или в соответствующем государственном органе.