Покупка недвижимости на Кипре иностранцами: правила ЕС и не ЕС

Может ли иностранец купить недвижимость на Кипре и на каких условиях, зависит от одного ключевого различия: есть ли у покупателя паспорт страны ЕС/ЕЭЗ или нет. Именно эта граница делит правила на два совершенно разных процесса, и путаница между ними — один из самых распространённых источников дезинформации, с которой сталкиваются покупатели при изучении сделки на Кипре. Этот гид подробно объясняет, что применяется к каждой группе согласно кипрскому законодательству.

Закон, регулирующий право собственности иностранцев: Cap. 109

Право собственности иностранцев на недвижимость на Кипре регулирует Закон о недвижимом имуществе (иностранцы), Cap. 109. Закон определяет "иностранца" как любого, кто не является гражданином Кипра, — но отдельное правило полностью освобождает граждан Европейского союза и Европейской экономической зоны от его ограничений. Это означает, что на практике закон касается только граждан стран вне ЕС/ЕЭЗ, включая Украину и другие неевропейские гражданства.

Граждане ЕС и ЕЭЗ: без ограничений

Если у вас паспорт страны-члена ЕС или ЕЭЗ, Cap. 109 на вас не распространяется. Вы можете покупать недвижимость на Кипре на тех же условиях, что и гражданин Кипра: без ограничения количества объектов, без ограничения площади земли и без необходимости подавать заявку на разрешение в какой-либо орган власти. Граждане Польши, например, завершают сделки на Кипре по тому же процессу, что и местный покупатель, — дополнительные шаги лишь стандартные, такие как получение кипрского налогового идентификационного номера.

Граждане не из ЕС: один объект или участок до 4 014 м²

Граждане стран вне ЕС/ЕЭЗ — включая Украину, Великобританию и большинство других неевропейских гражданств — могут приобрести по Cap. 109 либо один дом или квартиру, либо участок земли до 4 014 м², без дальнейших ограничений. Приобретение сверх этого порога — второй объект, больший участок или земля для коммерческой застройки — требует отдельного разрешения и рассматривается индивидуально, как правило с требованием более веского обоснования.

Цифра 4 014 м² не случайна — она происходит непосредственно из традиционной кипрской единицы измерения земли, донума. Cap. 109 ограничивает приобретение земли гражданами не из ЕС тремя донумами, а один донум равен 1 338 м², что при умножении на три даёт ровно 4 014 м². Эта единица измерения предшествует переходу Кипра на метрическую систему и до сих пор встречается в законодательстве о недвижимости и более старых земельных записях острова.

Чтобы купить в пределах стандартного лимита, покупатель не из ЕС подаёт заявку на разрешение в Совет министров — процесс, который на практике делегирован окружной администрации того округа, где расположен объект. Разрешение предоставляется в подавляющем большинстве заявок и рассматривается как формальность, а не как дискреционное препятствие, но заявку всё равно нужно обработать — покупателям стоит закладывать несколько месяцев на этот шаг, а не ожидать мгновенного результата, и не стоит рассматривать это как повод откладывать регистрацию подписанного SPA, у которого свой отдельный шестимесячный срок, описанный ниже.

Что именно проверяет due diligence перед подписанием

Перед подписанием обязывающего договора независимый юрист, представляющий только покупателя, должен провести due diligence в отношении объекта. На практике это означает подтверждение законного права собственности продавца в Department of Lands and Surveys, проверку наличия существующей ипотеки, судебного решения или иного зарегистрированного обременения, проверку соответствия разрешений на планирование и строительство тому, что фактически построено, а также проверку любых судебных споров, связанных с объектом или продавцом. Этот процесс одинаков для покупателей из ЕС и не из ЕС — требование разрешения по Cap. 109 касается права на покупку, а не юридических проверок, необходимых для безопасной покупки.

Защита сделки: регистрация SPA

После подписания Договора купли-продажи его следует подать на регистрацию в Department of Lands and Surveys в течение шести месяцев. Эта регистрация создаёт юридическое обременение на объект в пользу покупателя по принципу Specific Performance, что не позволяет продавцу продать, заложить или иным образом обременить объект в пользу кого-либо ещё до переоформления Title Deed. Эта защита доступна каждому покупателю независимо от гражданства, и именно этот механизм имеет наибольшее значение в период между подписанием и получением Title Deed — период, который для новых застроек может значительно превышать время, необходимое для получения разрешения по Cap. 109.

Финансирование покупки для иностранного покупателя

Покупатели-нерезиденты, как из ЕС, так и не из ЕС, могут получить ипотеку в кипрских банках. Доля стоимости объекта, которую банк готов профинансировать, обычно ниже для нерезидентов, чем для резидентов, и отличается от банка к банку, поэтому уточняйте актуальные условия в банке или у независимого ипотечного брокера, прежде чем планировать бюджет, зависящий от финансирования, вместо того чтобы заранее закладывать фиксированный процент.

Сдача объекта в краткосрочную аренду

Иностранные владельцы, желающие сдавать свою кипрскую недвижимость через Airbnb или подобные платформы, обязаны зарегистрировать её в Реестре самообслуживаемых средств размещения по Закону 34(I)/2019 с изменениями 2020 года, который администрирует Deputy Ministry of Tourism. Закон устанавливает минимальные требования к оснащению и безопасности объекта, а регистрацию нужно продлевать каждые три года. Сдача в краткосрочную аренду без регистрации грозит владельцу штрафами, а платформы всё чаще требуют действующий регистрационный номер перед размещением объявления, поэтому стоит уладить этот вопрос до начала рекламы объекта, а не после.

Покупка недвижимости и ПМЖ

Покупка недвижимости на Кипре может стать основанием для заявки на постоянное место жительства, но только при конкретных условиях — это не происходит автоматически и не доступно для любой покупки выше определённой цены. Ускоренная процедура по Regulation 6(2) требует:

• Покупки новой недвижимости (первая продажа от застройщика, не вторичный рынок) стоимостью не менее 300 000 евро плюс НДС.
• Оплаты не менее 200 000 евро из этой суммы до подачи заявления.
• Подтверждения стабильного годового дохода из-за рубежа не менее 50 000 евро для основного заявителя, плюс 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого ребёнка-иждивенца, включённого в заявку.
• Типичного срока рассмотрения от 6 до 9 месяцев при полном пакете документов.

Объект вторичного рынка, независимо от цены, не подпадает под эту ускоренную процедуру. Этот вид на жительство также является отдельным статусом от визы посетителя (Pink Slip), которая не даёт статус резидента через покупку недвижимости. Натурализация и гражданство проходят по отдельной процедуре со своими условиями относительно легального проживания, детали которой может подтвердить Civil Registry and Migration Department. См. также нашу страницу покупка недвижимости для ПМЖ.

Место этого шага в общем процессе покупки

Разрешение по Cap. 109 и условия ПМЖ выше — лишь два шага в более длинной последовательности покупки, которая длится от выбора объекта до переоформления Title Deed. Полный процесс — в нашем пошаговом гиде как купить недвижимость на Кипре, а более широкий взгляд на безопасность самого процесса — в статье безопасно ли покупать недвижимость на Кипре. Актуальные предложения по всему Пафосу и острову — на странице объектов недвижимости.

Эта информация актуальна по состоянию на август 2026 года и предоставляется исключительно в общих информационных целях. Она не является юридической или налоговой консультацией — уточняйте детали у нашей команды или в соответствующем органе власти.