Купівля нерухомості на Кіпрі іноземцями: правила для ЄС і не з ЄС

Чи може іноземець купити нерухомість на Кіпрі і на яких умовах — залежить від однієї ключової відмінності: чи має покупець паспорт країни ЄС/ЄЕЗ, чи ні. Саме ця межа розділяє правила на два зовсім різні процеси, і плутанина між ними — одне з найпоширеніших джерел дезінформації, з якою стикаються покупці під час дослідження угоди на Кіпрі. Цей гід детально пояснює, що застосовується до кожної групи за кіпрським законодавством.

Закон, що регулює право власності іноземців: Cap. 109

Право власності іноземців на нерухомість на Кіпрі регулює Закон про нерухоме майно (іноземці), Cap. 109. Закон визначає "іноземця" як будь-кого, хто не є громадянином Кіпру, — але окреме правило звільняє громадян Європейського Союзу та Європейської економічної зони від його обмежень повністю. Це означає, що на практиці закон стосується лише громадян країн поза ЄС/ЄЕЗ, включно з Україною та іншими не-європейськими громадянствами.

Громадяни ЄС і ЄЕЗ: без обмежень

Якщо у вас паспорт країни-члена ЄС або ЄЕЗ, Cap. 109 на вас не поширюється. Ви можете купувати нерухомість на Кіпрі на тих самих умовах, що й громадянин Кіпру: без обмеження кількості об'єктів, без обмеження площі землі та без потреби подавати заяву на дозвіл до будь-якого органу влади. Громадяни Польщі, наприклад, завершують угоди на Кіпрі за тим самим процесом, що й місцевий покупець, — додаткові кроки лише стандартні, такі як отримання кіпрського податкового ідентифікаційного номера.

Громадяни не з ЄС: один об'єкт або ділянка до 4 014 м²

Громадяни країн поза ЄС/ЄЕЗ — включно з Україною, Великою Британією та більшістю інших не-європейських громадянств — можуть придбати за Cap. 109 або один будинок чи квартиру, або ділянку землі до 4 014 м², без подальших обмежень. Придбання понад цей поріг — другий об'єкт, більша ділянка чи земля для комерційної забудови — потребує окремого дозволу і розглядається в кожному випадку індивідуально, як правило з вимогою вагомішого обґрунтування.

Цифра 4 014 м² не є довільною — вона походить безпосередньо з традиційної кіпрської одиниці виміру землі, донуму. Cap. 109 обмежує придбання землі громадянами не з ЄС трьома донумами, а один донум дорівнює 1 338 м², що при множенні на три дає рівно 4 014 м². Ця одиниця виміру передує впровадженню Кіпром метричної системи і досі трапляється в законодавстві про нерухомість і старіших земельних записах на острові.

Щоб купити в межах стандартного ліміту, покупець не з ЄС подає заяву на дозвіл до Ради міністрів — процес, який на практиці делеговано окружній адміністрації того округу, де розташований об'єкт. Дозвіл надається в переважній більшості заявок і розглядається як формальність, а не як дискреційна перешкода, але заявку все одно потрібно обробити — покупцям варто закладати кілька місяців на цей крок, а не очікувати миттєвого результату, і не варто розглядати це як привід відкладати реєстрацію підписаного SPA, який має свій окремий шестимісячний термін, описаний нижче.

Що саме перевіряє due diligence перед підписанням

Перед підписанням зобов'язального договору незалежний юрист, який представляє лише покупця, повинен провести due diligence щодо об'єкта. На практиці це означає підтвердження законного права власності продавця в Department of Lands and Surveys, перевірку наявності існуючої іпотеки, судового рішення чи іншого зареєстрованого обтяження, перевірку відповідності дозволів на планування й будівництво тому, що фактично побудовано, а також перевірку будь-яких судових спорів, пов'язаних з об'єктом чи продавцем. Цей процес однаковий для покупців з ЄС і не з ЄС — вимога дозволу за Cap. 109 стосується права на купівлю, а не юридичних перевірок, необхідних для безпечної покупки.

Захист угоди: реєстрація SPA

Після підписання Договору купівлі-продажу його слід подати на реєстрацію в Department of Lands and Surveys протягом шести місяців. Ця реєстрація створює юридичне обтяження на об'єкт на користь покупця за принципом Specific Performance, що не дозволяє продавцю продати, закласти чи іншим чином обтяжити об'єкт на користь когось іншого до переоформлення Title Deed. Цей захист доступний кожному покупцю незалежно від громадянства, і саме цей механізм має найбільше значення в період між підписанням і отриманням Title Deed — період, який для нових забудов може значно перевищувати час, потрібний для отримання дозволу за Cap. 109.

Фінансування покупки для іноземного покупця

Покупці-нерезиденти, як з ЄС, так і не з ЄС, можуть отримати іпотеку в кіпрських банках. Частка вартості об'єкта, яку банк готовий профінансувати, зазвичай нижча для нерезидентів, ніж для резидентів, і відрізняється від банку до банку, тож уточнюйте актуальні умови в банку або в незалежного іпотечного брокера, перш ніж планувати бюджет, що залежить від фінансування, замість того щоб заздалегідь припускати фіксований відсоток.

Здача об'єкта в короткострокову оренду

Іноземні власники, які хочуть здавати свою кіпрську нерухомість через Airbnb чи подібні платформи, зобов'язані зареєструвати її в Реєстрі самообслуговуваних засобів розміщення за Законом 34(I)/2019 зі змінами 2020 року, який адмініструє Deputy Ministry of Tourism. Закон встановлює мінімальні вимоги до оснащення й безпеки об'єкта, а реєстрацію потрібно продовжувати кожні три роки. Здача в коротко��трокову оренду без реєстрації загрожує власнику штрафами, а платформи дедалі частіше вимагають дійсний реєстраційний номер перед розміщенням оголошення, тож варто владнати це питання до початку реклами об'єкта, а не після.

Купівля нерухомості та ПМЖ

Купівля нерухомості на Кіпрі може стати підставою для заявки на постійне місце проживання, але лише за конкретних умов — це не відбувається автоматично і не доступне для будь-якої покупки понад певну ціну. Прискорена процедура за Regulation 6(2) вимагає:

• Купівлі нової нерухомості (перший продаж від забудовника, не вторинний ринок) вартістю щонайменше 300 000 євро плюс ПДВ.
• Оплати щонайменше 200 000 євро з цієї суми до подання заявки.
• Підтвердження стабільного річного доходу з-за кордону щонайменше 50 000 євро для основного заявника, плюс 15 000 євро для чоловіка/дружини і 10 000 євро на кожну дитину-утриманця, включену до заявки.
• Типового терміну розгляду від 6 до 9 місяців за умови повного пакета документів.

Об'єкт вторинного ринку, незалежно від ціни, не підпадає під цю прискорену процедуру. Цей дозвіл на проживання також є окремим статусом від візи відвідувача (Pink Slip), яка не надає статус резидента через купівлю нерухомості. Натуралізація і громадянство проходять за окремою процедурою з власними умовами щодо легального проживання, деталі яких може підтвердити Civil Registry and Migration Department. Дивіться також нашу сторінку купівля нерухомості для ПМЖ.

Місце цього кроку в загальному процесі купівлі

Дозвіл за Cap. 109 та умови ПМЖ вище — лише два кроки в довшій послідовності купівлі, яка триває від вибору об'єкта до переоформлення Title Deed. Повний процес — у нашому покроковому гіді як купити нерухомість на Кіпрі, а ширший погляд на безпеку самого процесу — у статті чи безпечно купувати нерухомість на Кіпрі. Актуальні пропозиції по всьому Пафосу та острову — на сторінці об'єктів нерухомості.

Ця інформація актуальна станом на серпень 2026 року і надається виключно в загальних інформаційних цілях. Вона не є юридичною чи податковою консультацією — уточнюйте деталі в нашій команді або у відповідному органі влади.