Всё, что нужно знать о покупке недвижимости в Пафосе

Да — полностью и без каких-либо условий. Вы платите цену застройщика — ровно ту, которую заплатили бы, обратившись в отдел продаж самостоятельно, — и ничего не платите SunPaphos: ничего на консультации, ничего при подписании, ничего после закрытия сделки. Никаких скрытых платежей, никакой двойной комиссии. Так мы работаем с каждым покупателем, по каждому объекту, без исключений. Комиссия покупателя 0% действует на все объекты, которые мы представляем — новостройки, виллы, квартиры и инвестиционные юниты.

Мы сопровождаем покупателя от первого вопроса до получения ключей. В наши услуги входит:

• Подбор объектов — мы формируем шорт-лист проверенных вариантов под ваши цели, бюджет и сроки

• Личные просмотры — наш агент Мария находится в Пафосе и показывает объекты на месте

• Юридическая координация — мы работаем с проверенными кипрскими юристами для проверки контракта, права собственности и регистрации

• Консультации по ВНЖ — пошагово объясняем процесс получения ПМЖ для покупателей не из ЕС

• Поддержка после сделки — банк, коммунальные услуги, управление недвижимостью при необходимости

Наша команда свободно работает на русском, украинском, английском и польском языках. Все консультации, описания объектов, контракты и коммуникация могут вестись на удобном вам языке. Для дополнительных языков — болгарский, литовский, иврит — мы можем организовать проверенного переводчика. Мы сопровождали покупателей более чем из 15 стран.

Сама SunPaphos не является лицензированным агентством недвижимости. Каждая сделка проводится через нашего партнёра — Tsokkas Estate Agency, которая лицензирована и работает на Кипре с 1988 года и зарегистрирована в Совете по регистрации агентов недвижимости Кипра — официальном регулирующем органе для агентов недвижимости на Кипре. На Кипре только зарегистрированные в Совете агенты могут на законных основаниях представлять интересы покупателей и продавцов. Работа с лицензированным агентством также даёт важные юридические преимущества, включая возможность вычитать комиссию агента при расчёте налога на прирост капитала.

Мы работаем только с застройщиками, которые соответствуют нашему собственному стандарту, а не только минимальным законным требованиям. Прежде чем представлять любой проект, мы проверяем: чистую юридическую и финансовую историю — отсутствие обременений и споров о праве собственности; наличие разрешений на строительство и градостроительных согласований; историю сдачи и завершения проектов в срок; качество строительных материалов и отделки; реалистичные сроки сдачи. Работа через партнёра, действующего на Кипре с 1988 года, означает десятилетия отношений с местными застройщиками — это помогает нам видеть, кто на самом деле выполняет обещания. Мы отказываем застройщикам, которые не соответствуют нашим критериям, — даже если это означает меньше комиссий для нас.

Мы отвечаем на все обращения в течение 2 часов в рабочее время — с понедельника по воскресенье, 09:00–20:00 по кипрскому времени. Для самого быстрого ответа пишите нам в WhatsApp или Telegram.

Типичный процесс включает следующие этапы:

• Шаг 1 — Консультация: определяем с вами цели, бюджет и сроки

• Шаг 2 — Подбор объекта: мы формируем шорт-лист проверенных объектов; вы смотрите их лично или по видео

• Шаг 3 — Резервация: вносится резервационный депозит (обычно €2 000–5 000), чтобы забронировать объект на время юридической проверки

• Шаг 4 — Юридическая проверка: ваш независимый юрист проверяет право собственности, разрешения на строительство и обременения

• Шаг 5 — Договор купли-продажи: подписывается между покупателем и застройщиком/продавцом; регистрируется в Департаменте земельных ресурсов и обследований Кипра в течение 60 дней

• Шаг 6 — Оплата: по согласованному графику (поэтапные платежи для строящихся объектов или полная оплата для готовых)

• Шаг 7 — Регистрация собственности: объект регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте

• Шаг 8 — Ключи: передача объекта и подключение коммунальных услуг

Общий срок: 1–3 месяца для готовых объектов; 12–24 месяца для строящихся. Регистрация договора в Земельном департаменте занимает 5–10 рабочих дней — это не полный срок сделки.

Да — и это стандартная практика на Кипре. Агент по недвижимости и юрист выполняют совершенно разные роли. Мы представляем ваши интересы в подборе объекта, переговорах с застройщиком и координации сделки. Независимый юрист защищает ваши юридические права: проверяет контракт, обременения, регистрирует сделку в Земельном департаменте и при необходимости помогает с заявлением на ВНЖ. Никогда не полагайтесь только на юриста застройщика — он представляет застройщика, а не вас. Услуги независимого юриста обычно стоят около 1% от стоимости объекта и являются неотъемлемой частью безопасной сделки.

Да — полностью удалённая покупка возможна, и мы регулярно сопровождаем клиентов, которые завершают первую сделку без поездки на Кипр. Удалённый процесс: подбор объекта через видеотур с Марией в Пафосе; подписание доверенности (нотариально заверенной у местного нотариуса или в кипрском консульстве в вашей стране); банковский перевод средств; всю юридическую работу и регистрацию ведёт ваш юрист по доверенности. Мы рекомендуем приехать в Пафос на первый просмотр перед принятием решения — но это не юридическое требование.

Основной пакет документов:

• Действующий загранпаспорт (или удостоверение личности ЕС для граждан ЕС)

• Кипрский налоговый номер (TIN) — мы помогаем его получить; занимает 1–3 дня

• Подтверждение источника средств — выписка из банка, справка о доходах или документы об активах (требование кипрских банков и законодательства о противодействии отмыванию денег)

• Доверенность — при покупке удалённо, без визита на Кипр

Для покупателей не из ЕС, приобретающих недвижимость по программе ПМЖ, требуются дополнительные документы. Мы предоставляем полный чек-лист под вашу конкретную ситуацию.

Новостройки (строящиеся или недавно сданные): вы покупаете напрямую у застройщика, обычно по более низкой цене на этапе строительства. Начисляется НДС (19% или 5% при соблюдении условий). Есть потенциал роста стоимости во время строительства. У покупателя есть юридическая защита через регистрацию договора в Земельном департаменте.
Вторичная недвижимость: готовый объект от частного продавца или застройщика. НДС не начисляется — вместо него применяется пошлина за переоформление. Документы о праве собственности перед сделкой проверяет ваш юрист. Вы видите объект именно таким, каким покупаете, ещё до подписания.
Большинство наших клиентов в Пафосе выбирают новостройки за сочетание цены, потенциала арендной доходности и эффективности по НДС.

Да — кипрские банки выдают ипотеку иностранным гражданам, хотя условия отличаются от условий для резидентов:

• Резиденты ЕС: до 70–80% от стоимости объекта; первоначальный взнос 20–30%

• Резиденты не из ЕС: обычно до 60–70% от стоимости объекта; первоначальный взнос 30–40%

• Комиссия за оформление: 0,75–1% от суммы ипотеки

• Срок погашения: до 25–30 лет

Полис страхования жизни и страхование объекта (от пожара и землетрясения) — стандартные требования. Мы можем связать вас с кипрским ипотечным брокером, работающим с иностранными покупателями.

Для новостроек:

• НДС: 19% (или 5% при соблюдении условий)

• Гербовый сбор: 0,15% с первых €170 860 стоимости контракта; 0,2% сверх этой суммы

• Юридические услуги: около 1% от стоимости объекта

• Регистрация в Земельном департаменте: €200–500

Для вторичного рынка:

• Пошлина за переоформление: 3–8% от стоимости объекта

• Гербовый сбор: как указано выше

• Юридические услуги: около 1% от стоимости объекта

Общие расходы на сделку обычно составляют 5–10% от цены покупки сверх стоимости объекта. Мы бесплатно предоставляем детальный расчёт расходов по конкретному объекту ещё до принятия решения. Ставки актуальны на август 2026 года по данным Налогового департамента Кипра.

Пониженная ставка НДС 5% применяется к новому жилью при одновременном соблюдении всех условий:

• Объект — новостройка (не вторичный рынок)

• Крытая площадь не превышает 130 м² (площадь свыше 130 м² облагается по ставке 19%)

• Цена покупки не превышает €350 000

• Покупатель намерен использовать объект как основное жильё (не как инвестицию и не для отдыха)

• Покупатель ранее не пользовался этой льготой по НДС

Инвестиционные объекты, предназначенные для сдачи в аренду, всегда облагаются НДС 19%, независимо от площади и цены. Мы рассчитываем точный НДС для каждого рекомендуемого объекта, чтобы вы знали реальную стоимость до принятия решения. Условия подтверждены по данным Налогового департамента Кипра на август 2026 года.

Кипр отменил общегосударственный налог на недвижимое имущество в 2017 году. Сейчас ежегодные расходы владельца складываются из:

• Муниципальный налог на недвижимость: обычно €80–300/год в зависимости от стоимости объекта

• Вывоз мусора и канализация: €100–250/год

• Обслуживание общих территорий (для комплексов с квартирами): бассейн, сад, общие зоны — обычно €600–2 400/год

• Коммунальные услуги: электричество €50–150/месяц; вода €20–50/месяц

Общие годовые расходы на содержание квартиры в управляемом комплексе: обычно €1 500–4 000/год.

Кипр — одна из наиболее эффективных с точки зрения налогов юрисдикций в ЕС. Основные преимущества для налоговых резидентов:

• Подоходный налог: 0% на первые €19 500/год; далее прогрессивная шкала (максимум 35%)

• Налог на прирост капитала: 0% при продаже акций и ценных бумаг; 20% на прибыль от недвижимости (с вычетами)

• Доход от дивидендов: 0% налога для нерезидентов-домицилиев (первые 17 лет)

• Пенсионный доход: можно выбрать фиксированную ставку 5% вместо обычной шкалы

• Соглашения об избежании двойного налогообложения: у Кипра более 40 двусторонних соглашений, включая Германию, Великобританию и большинство стран СНГ

Налоговым резидентом Кипра вы становитесь, проведя на острове более 183 дней в году. Рекомендуем проконсультироваться с кипрским налоговым консультантом по вашей конкретной ситуации.

Налог на прирост капитала на Кипре составляет 20% от прибыли при продаже недвижимости. Несколько вычетов уменьшают налогооблагаемую прибыль:

• Первоначальная цена покупки (с индексацией на инфляцию)

• Расходы на первоначальную покупку (юридические услуги, комиссия агента)

• Затраты на улучшение объекта

• Пожизненный вычет €17 086 на владельца по любому объекту

• Дополнительный вычет €85 430 при продаже основного жилья (если владели и проживали в нём не менее 5 лет)

На практике после применения вычетов эффективная ставка налога на прирост капитала для инвестиционной недвижимости часто составляет 10–15% от прибыли. Рекомендуем проконсультироваться с кипрским налоговым консультантом перед продажей.

Кипрский банковский счёт не является строго обязательным для покупки недвижимости — средства можно перевести напрямую на эскроу-счёт вашего юриста. Однако наличие местного счёта упрощает текущие платежи и оплату коммунальных услуг. Крупные банки Кипра (Bank of Cyprus, Hellenic Bank, AstroBank) принимают заявки от нерезидентов. Обычно требуется: паспорт, подтверждение адреса, подтверждение дохода и документы об источнике средств. Открытие счёта может занять 2–6 недель. Мы помогаем клиентам с открытием банковского счёта в рамках полного сопровождения сделки.

Новостройка обычно дороже на входе, вторичка — по сборам за переоформление. На объекте за €300 000 разница между ними составляет примерно €13 000–€40 000 в зависимости от того, проходите ли вы по льготному НДС.

Ставки сверены с Налоговым департаментом Кипра и Департаментом земель и обследований, август 2026. Ваша конкретная сумма зависит от резидентства, от того, основное ли это жильё, и от структуры договора — уточните у адвоката до того, как считать бюджет.

«На льготной ставке НДС 5% покупатели теряют больше всего денег просто потому, что не спрашивают. Она не даётся автоматически, применяется к основному жилью, и документы нужно подать до завершения сделки — после уже нельзя». — Мария Кочура, специалист по недвижимости, SunPaphos, Пафос

Да. Кипр предоставляет постоянный вид на жительство категории F гражданам не из ЕС, которые покупают жилую недвижимость при соблюдении следующих условий:

• Минимальная цена покупки: €300 000 (новостройка, включая НДС)

• Объект должен быть куплен у застройщика (не на вторичном рынке)

• Покупатель должен подтвердить стабильный годовой доход из-за рубежа (не от работы на Кипре)

• Отсутствие судимости в стране происхождения

Статус ПМЖ распространяется на супруга/супругу и детей на иждивении до 25 лет. Разрешение на постоянное проживание не требует физического присутствия на Кипре для сохранения статуса. Срок рассмотрения в Пафосе: сейчас 4–5 месяцев. Мы координируем весь процесс подачи и работаем с нашими юридическими партнёрами при подготовке документов. Решение по каждой заявке принимают власти Кипра — мы сопровождаем процесс, но не можем гарантировать одобрение.

Нет — вы можете купить недвижимость на Кипре без вида на жительство или визы. Гражданам не из ЕС разрешено купить один жилой объект и землю площадью до 4 014 м². Однако граждане не из ЕС должны получить одобрение Совета министров до завершения покупки. Такое одобрение выдаётся в рабочем порядке, и мы помогаем с его получением. Срок рассмотрения: примерно 30–45 дней в Пафосе.

Да. Граждане ЕС обладают правом свободного передвижения в пределах ЕС, что включает право владеть недвижимостью на Кипре без ограничений. Одобрение Совета министров не требуется. Граждане ЕС могут покупать несколько объектов без ограничений. Граждане Великобритании после Brexit классифицируются как граждане не из ЕС и обязаны получать одобрение Совета министров — хотя оно выдаётся в рабочем порядке.

Временное разрешение на проживание (Pink Slip / MEU3): выдаётся гражданам ЕС, проживающим на Кипре. Продлевается ежегодно или действует 5 лет. Не привязано к владению недвижимостью.
Постоянный вид на жительство (категория F): программа, связанная с инвестицией в недвижимость (от €300 тыс.). Не требует физического присутствия для сохранения. Действует бессрочно. Распространяется на супруга/супругу и детей. Не даёт права на работу на Кипре.
Долгосрочное резидентство ЕС: доступно гражданам не из ЕС, легально прожившим на Кипре 5+ лет подряд. Даёт более широкие права, включая право на работу.

Постоянный вид на жительство Кипра (категория F) не даёт гражданства напрямую — прежняя программа гражданства за инвестиции была приостановлена в 2020 году. Натурализация возможна после 7 лет непрерывного легального проживания на Кипре. Для состоящих в браке с гражданином Кипра срок — 3 года. Кипр допускает двойное гражданство.

Строящаяся недвижимость на Кипре предлагает более низкую цену входа и хороший потенциал роста стоимости — но покупателю стоит понимать риски:

• Задержки строительства: проекты могут задерживаться; всегда проверяйте историю сдачи объектов застройщиком

• Банкротство застройщика: при банкротстве застройщика покупатель может потерять депозит — риск снижается немедленной регистрацией договора купли-продажи в Земельном департаменте

• Качество отделки: может отличаться от шоурума; фиксируйте согласованную отделку в контракте

Мы работаем только с застройщиками с подтверждённой историей своевременной сдачи и устойчивым финансовым положением. Все контракты проверяются независимыми юристами перед подписанием.

Доходность от аренды в Пафосе зависит от локации, типа объекта и стратегии сдачи:

• Краткосрочная аренда (Airbnb / туристы): 7–11% валовой годовой доходности в востребованных локациях — Корал-Бэй, Като-Пафос, Юниверсал. В Пафосе туристический сезон практически круглый год, пик — апрель–октябрь

• Долгосрочная аренда: 5–7% валовой годовой доходности со стабильным, предсказуемым доходом и менее интенсивным управлением

• Рост стоимости капитала: цены на недвижимость в Пафосе в последние годы росли примерно на 5% в год — это добавляется к доходу от аренды

Приведённые диапазоны основаны на нашем наблюдении рынка и сравнимых объявлениях, актуально на август 2026 года. Мы предоставляем конкретный прогноз дохода от аренды для любого рассматриваемого вами объекта на основе реальных сопоставимых данных по Пафосу.

• Корал-Бэй: самый популярный туристический пляжный район к северу от Пафоса. Самая высокая доходность краткосрочной аренды. Высокий спрос со стороны европейских покупателей и арендаторов на отдых

• Като-Пафос (Нижний Пафос): сложившаяся туристическая зона в пешей доступности от моря и гавани. Сильный рынок Airbnb. Хорошая ликвидность при продаже

• Юниверсал: популярен у молодых специалистов и студентов. Ближе всего к больнице Iasis и университету Neapolis. Сейчас самая высокая доходность аренды на квадратный метр в Пафосе

• Героскипу: растущий пригород к востоку от города. Близость к морю, доступные цены входа, хороший потенциал роста стоимости

• Кония: премиальный район над городом. Предпочтителен для долгосрочной аренды семьям и экспатам. Доходность ниже, но арендаторы более надёжные

• Хлоракас: прибрежный район к западу от центра. Вид на море, доступ к набережной. Популярен у европейских покупателей для домов для отдыха

Да. Для краткосрочной/туристической аренды на Кипре объект нужно зарегистрировать в реестре туристических объектов Кипрской организации по туризму (CTO). Это законодательное требование для любой деятельности по краткосрочной аренде, включая Airbnb. Регистрация включает осмотр объекта на соответствие требованиям безопасности и качества. Процесс занимает 4–8 недель. Работа без регистрации может повлечь штрафы. Для долгосрочной аренды (от 12 месяцев) регистрация в CTO не требуется.

Мы знакомим покупателей с проверенными управляющими компаниями в Пафосе, которые занимаются поиском и проверкой арендаторов, договорами аренды, сбором арендной платы, координацией обслуживания, коммунальными платежами и площадками для краткосрочной аренды (Airbnb, Booking.com). Комиссия за управление долгосрочной арендой: обычно 8–12% от ежемесячной арендной платы. За управление краткосрочной арендой: 15–25% от валового дохода, включая размещение объявления, уборку и общение с гостями.

Краткосрочная аренда (туристическая / Airbnb) подходит объектам у побережья или в туристических зонах. Более высокая валовая доходность (7–11%), но сезонные колебания, более интенсивное управление и обязательная регистрация в CTO.
Долгосрочная аренда подходит объектам в жилых районах или рядом со школами и больницами. Доходность ниже (5–7%), но доход предсказуем, управление менее трудозатратно, арендаторы стабильнее.
Правильный выбор зависит от локации объекта, вашей вовлечённости и налоговой ситуации. Мы помогаем инвесторам смоделировать оба сценария для конкретного объекта перед покупкой.

• по сравнению с Испанией/Португалией: более низкие цены входа в Пафосе, более высокая доходность аренды, более низкие расходы на сделку, англоязычная правовая система, членство в ЕС с путём к ПМЖ

• по сравнению с ОАЭ (Дубай): Кипр — территория ЕС, более стабильная правовая система, права ЕС, европейский банкинг. Дубай предлагает более высокую доходность, но не даёт постоянного статуса резидента

• по сравнению с Грецией: похожий климат и культура; на Кипре ниже налоги, проще процесс покупки, сильнее юридическая защита и понятнее путь к ПМЖ

Главные преимущества Кипра: правовая система ЕС на основе английского общего права, более 40 налоговых соглашений, отсутствие налога на наследство, низкий корпоративный налог (12,5%), круглогодичный туризм и растущее международное сообщество.

Пафос заметно доступнее западноевропейских городов. Типичные месячные расходы пары (без учёта аренды или ипотеки):

• Продукты: €500–700/месяц

• Питание вне дома: €40–70 на двоих в ресторане среднего уровня

• Коммунальные услуги (квартира): €80–200/месяц (выше летом из-за кондиционера)

• Мобильная связь: €15–25/месяц

• Автостраховка: €400–700/год

• Частная медицинская страховка: €150–300/месяц на семью

Пара, комфортно живущая в Пафосе, обычно тратит €1 800–2 800/месяц на жизнь — примерно на 30–40% меньше, чем в сопоставимых городах Германии, Франции или Великобритании.

Да. В Пафосе есть несколько международных и частных школ для семей экспатов: The International School of Paphos (британская программа, GCSE/A-Level, возраст 3–18 лет) и Falcon School (частная, обучение на английском). Дополнительные международные школы доступны в Лимассоле в часе езды. В Пафосе также есть университет Neapolis, и город входит в зону расширения American University of Beirut на Кипре. Государственные школы преподают на греческом — большинство семей экспатов выбирают частное или международное образование.

На Кипре есть государственная (GESY — Общая система здравоохранения) и частная медицина. Граждане ЕС и легальные резиденты могут пользоваться GESY, которая покрывает визиты к терапевту, специалистам, больницы и лекарства с небольшой доплатой. В Пафосе Iasis Private Hospital — ведущее частное учреждение: современное, с англоязычным персоналом и полным спектром услуг, включая неотложную и специализированную помощь, расположено в районе Юниверсал. Уровень обслуживания в частных больницах сопоставим с Западной Европой. Частная медицинская страховка на пару: €150–300/месяц.

Пафос — один из самых комфортных для круглогодичной жизни городов Кипра для экспатов:

• Климат: более 320 солнечных дней в году. Мягкая зима (12–18°C), тёплое лето (28–34°C). Морской бриз делает прибрежные районы комфортными

• Английский широко распространён: наследие британского периода; практически все услуги и деловое общение можно вести на английском

• Сообщество экспатов: почти 40% населения Пафоса — иностранные резиденты, один из самых высоких показателей на Кипре

• Инфраструктура: международный аэропорт с прямыми рейсами в Великобританию, Германию, Польшу и Восточную Европу; продолжается развитие марины и прибрежных территорий

• Безопасность: Кипр стабильно входит в число самых безопасных стран ЕС

Пафос спокойнее и размереннее Лимассола — лучше подходит семьям и тем, кто ищет качество жизни.

На Кипре левостороннее движение (британская система). Дороги в целом хорошего качества. Автомобиль необходим для повседневной жизни в Пафосе — общественный транспорт есть, но ограничен. Водительские права ЕС действительны без замены. Права не из ЕС нужно обменять на кипрские в течение 6 месяцев после получения статуса резидента. Международный аэропорт Пафоса (PFO) имеет отличное сообщение с Великобританией и Европой — рейсы выполняют Ryanair, Wizz Air, British Airways и другие.