Усе, що потрібно знати про купівлю нерухомості в Пафосі

Так — повністю і без жодних умов. Ви платите ціну забудовника — саме ту, яку заплатили б, звернувшись у відділ продажу самостійно, — і нічого не платите SunPaphos: нічого на консультації, нічого при підписанні, нічого після завершення угоди. Жодних прихованих платежів, жодної подвійної комісії. Так ми працюємо з кожним покупцем, за кожним об'єктом, без винятків. Комісія покупця 0% діє на всі об'єкти, які ми представляємо, — новобудови, вілли, квартири та інвестиційні юніти.

Ми супроводжуємо покупця від першого запитання до отримання ключів. Наші послуги включають:

• Підбір об'єктів — формуємо шорт-лист перевірених варіантів під ваші цілі, бюджет і терміни

• Особисті перегляди — наш агент Марія перебуває в Пафосі і показує об'єкти на місці

• Юридична координація — працюємо з перевіреними кіпрськими юристами для перевірки контракту, права власності та реєстрації

• Консультації щодо ПМП — покроково пояснюємо процес отримання дозволу на постійне проживання для покупців не з ЄС

• Підтримка після угоди — банк, комунальні послуги, управління нерухомістю за потреби

Наша команда вільно працює українською, російською, англійською та польською мовами. Усі консультації, описи об'єктів, контракти та спілкування можуть вестися мовою, зручною для вас. Для додаткових мов — болгарська, литовська, іврит — ми можемо організувати перевіреного перекладача. Ми супроводжували покупців із понад 15 країн.

Сама SunPaphos не є ліцензованим агентством нерухомості. Кожна угода проводиться через нашого партнера — Tsokkas Estate Agency, яка ліцензована і працює на Кіпрі з 1988 року та зареєстрована в Раді з реєстрації агентів нерухомості Кіпру — офіційному регуляторному органі для агентів нерухомості на Кіпрі. На Кіпрі лише зареєстровані в Раді агенти можуть на законних підставах представляти інтереси покупців і продавців. Робота з ліцензованим агентством також дає важливі юридичні переваги, зокрема можливість вираховувати комісію агента під час розрахунку податку на приріст капіталу.

Ми працюємо лише з забудовниками, які відповідають нашому власному стандарту, а не лише мінімальним законним вимогам. Перш ніж представляти будь-який проєкт, ми перевіряємо: чисту юридичну й фінансову історію — відсутність обтяжень і спорів щодо права власності; наявність дозволів на будівництво та містобудівних погоджень; історію здачі й завершення проєктів у строк; якість будівельних матеріалів і оздоблення; реалістичні терміни здачі. Робота через партнера, що діє на Кіпрі з 1988 року, означає десятиліття відносин із місцевими забудовниками — це допомагає нам бачити, хто справді виконує обіцянки. Ми відмовляємо забудовникам, які не відповідають нашим критеріям, — навіть якщо це означає менше комісій для нас.

Ми відповідаємо на всі запити протягом 2 годин у робочий час — з понеділка по неділю, 09:00–20:00 за кіпрським часом. Для найшвидшої відповіді пишіть нам у WhatsApp або Telegram.

Типовий процес включає такі етапи:

• Крок 1 — Консультація: визначаємо з вами цілі, бюджет і терміни

• Крок 2 — Підбір об'єкта: формуємо шорт-лист перевірених об'єктів; ви переглядаєте їх особисто або по відео

• Крок 3 — Резервація: вноситься резерваційний депозит (зазвичай €2 000–5 000), щоб забронювати об'єкт на час юридичної перевірки

• Крок 4 — Юридична перевірка: ваш незалежний юрист перевіряє право власності, дозволи на будівництво та обтяження

• Крок 5 — Договір купівлі-продажу: підписується між покупцем і забудовником/продавцем; реєструється в Департаменті земельних ресурсів та обстежень Кіпру протягом 60 днів

• Крок 6 — Оплата: за узгодженим графіком (поетапні платежі для об'єктів у будівництві або повна оплата для готових)

• Крок 7 — Реєстрація власності: об'єкт реєструється на ваше ім'я в Земельному департаменті

• Крок 8 — Ключі: передача об'єкта та підключення комунальних послуг

Загальний термін: 1–3 місяці для готових об'єктів; 12–24 місяці для об'єктів у будівництві. Реєстрація договору в Земельному департаменті займає 5–10 робочих днів — це не повний термін угоди.

Так — і це стандартна практика на Кіпрі. Агент з нерухомості та юрист виконують абсолютно різні ролі. Ми представляємо ваші інтереси в підборі об'єкта, переговорах із забудовником і координації угоди. Незалежний юрист захищає ваші юридичні права: перевіряє контракт, обтяження, реєструє угоду в Земельному департаменті та за потреби допомагає із заявою на ПМП. Ніколи не покладайтеся лише на юриста забудовника — він представляє забудовника, а не вас. Послуги незалежного юриста зазвичай коштують близько 1% від вартості об'єкта і є невід'ємною частиною безпечної угоди.

Так — повністю віддалена купівля можлива, і ми регулярно супроводжуємо клієнтів, які завершують першу угоду без поїздки на Кіпр. Віддалений процес: підбір об'єкта через відеотур із Марією в Пафосі; підписання довіреності (нотаріально засвідченої в місцевого нотаріуса або в кіпрському консульстві у вашій країні); банківський переказ коштів; всю юридичну роботу і реєстрацію веде ваш юрист за довіреністю. Ми рекомендуємо приїхати в Пафос на перший перегляд перед прийняттям рішення — але це не юридична вимога.

Основний пакет документів:

• Дійсний закордонний паспорт (або посвідчення особи ЄС для громадян ЄС)

• Кіпрський податковий номер (TIN) — ми допомагаємо його отримати; займає 1–3 дні

• Підтвердження джерела коштів — виписка з банку, довідка про доходи або документи про активи (вимога кіпрських банків і законодавства про протидію відмиванню коштів)

• Довіреність — при купівлі віддалено, без відвідування Кіпру

Для покупців не з ЄС, які купують нерухомість за програмою ПМП, потрібні додаткові документи. Ми надаємо повний чек-лист під вашу конкретну ситуацію.

Новобудови (у будівництві або щойно здані): ви купуєте напряму у забудовника, зазвичай за нижчою ціною на етапі будівництва. Нараховується ПДВ (19% або 5% за дотримання умов). Є потенціал зростання вартості під час будівництва. Покупець має юридичний захист через реєстрацію договору в Земельному департаменті.
Вторинна нерухомість: готовий об'єкт від приватного продавця або забудовника. ПДВ не нараховується — натомість застосовується мито за переоформлення. Документи про право власності перед угодою перевіряє ваш юрист. Ви бачите об'єкт саме таким, яким купуєте, ще до підписання.
Більшість наших клієнтів у Пафосі обирають новобудови за поєднання ціни, потенціалу орендної дохідності та ефективності щодо ПДВ.

Так — кіпрські банки видають іпотеку іноземним громадянам, хоча умови відрізняються від умов для резидентів:

• Резиденти ЄС: до 70–80% від вартості об'єкта; перший внесок 20–30%

• Резиденти не з ЄС: зазвичай до 60–70% від вартості об'єкта; перший внесок 30–40%

• Комісія за оформлення: 0,75–1% від суми іпотеки

• Термін погашення: до 25–30 років

Поліс страхування життя та страхування об'єкта (від пожежі й землетрусу) — стандартні вимоги. Ми можемо зв'язати вас із кіпрським іпотечним брокером, який працює з іноземними покупцями.

Для новобудов:

• ПДВ: 19% (або 5% за дотримання умов)

• Гербовий збір: 0,15% з перших €170 860 вартості контракту; 0,2% понад цю суму

• Юридичні послуги: близько 1% від вартості об'єкта

• Реєстрація в Земельному департаменті: €200–500

Для вторинного ринку:

• Мито за переоформлення: 3–8% від вартості об'єкта

• Гербовий збір: як зазначено вище

• Юридичні послуги: близько 1% від вартості об'єкта

Загальні витрати на угоду зазвичай становлять 5–10% від ціни купівлі понад вартість об'єкта. Ми безкоштовно надаємо детальний розрахунок витрат по конкретному об'єкту ще до прийняття рішення. Ставки актуальні на серпень 2026 року за даними Податкового департаменту Кіпру.

Знижена ставка ПДВ 5% застосовується до нового житла за одночасного дотримання всіх умов:

• Об'єкт — новобудова (не вторинний ринок)

• Крита площа не перевищує 130 м² (площа понад 130 м² оподатковується за ставкою 19%)

• Ціна купівлі не перевищує €350 000

• Покупець має намір використовувати об'єкт як основне житло (не як інвестицію і не для відпочинку)

• Покупець раніше не користувався цією пільгою з ПДВ

Інвестиційні об'єкти, призначені для здачі в оренду, завжди оподатковуються ПДВ 19%, незалежно від площі й ціни. Ми розраховуємо точний ПДВ для кожного рекомендованого об'єкта, щоб ви знали реальну вартість до прийняття рішення. Умови підтверджені за даними Податкового департаменту Кіпру на серпень 2026 року.

Кіпр скасував загальнодержавний податок на нерухоме майно у 2017 році. Зараз щорічні витрати власника складаються з:

• Муніципальний податок на нерухомість: зазвичай €80–300/рік залежно від вартості об'єкта

• Вивезення сміття та каналізація: €100–250/рік

• Обслуговування спільних територій (для комплексів із квартирами): басейн, сад, спільні зони — зазвичай €600–2 400/рік

• Комунальні послуги: електрика €50–150/місяць; вода €20–50/місяць

Загальні річні витрати на утримання квартири в керованому комплексі: зазвичай €1 500–4 000/рік.

Кіпр — одна з найефективніших з погляду податків юрисдикцій у ЄС. Основні переваги для податкових резидентів:

• Прибутковий податок: 0% на перші €19 500/рік; далі прогресивна шкала (максимум 35%)

• Податок на приріст капіталу: 0% при продажу акцій і цінних паперів; 20% на прибуток від нерухомості (з вирахуваннями)

• Дохід від дивідендів: 0% податку для нерезидентів-доміциліїв (перші 17 років)

• Пенсійний дохід: можна обрати фіксовану ставку 5% замість звичайної шкали

• Угоди про уникнення подвійного оподаткування: у Кіпру понад 40 двосторонніх угод, включно з Німеччиною, Великою Британією та більшістю країн СНД

Податковим резидентом Кіпру ви стаєте, провівши на острові понад 183 дні на рік. Радимо проконсультуватися з кіпрським податковим консультантом щодо вашої конкретної ситуації.

Податок на приріст капіталу на Кіпрі становить 20% від прибутку при продажу нерухомості. Кілька вирахувань зменшують оподатковуваний прибуток:

• Початкова ціна купівлі (з індексацією на інфляцію)

• Витрати на початкову купівлю (юридичні послуги, комісія агента)

• Витрати на поліпшення об'єкта

• Довічне вирахування €17 086 на власника по будь-якому об'єкту

• Додаткове вирахування €85 430 при продажу основного житла (якщо володіли і проживали в ньому щонайменше 5 років)

На практиці після застосування вирахувань ефективна ставка податку на приріст капіталу для інвестиційної нерухомості часто становить 10–15% від прибутку. Радимо проконсультуватися з кіпрським податковим консультантом перед продажем.

Кіпрський банківський рахунок не є строго обов'язковим для купівлі нерухомості — кошти можна перевести напряму на ескроу-рахунок вашого юриста. Однак наявність місцевого рахунку спрощує поточні платежі й оплату комунальних послуг. Великі банки Кіпру (Bank of Cyprus, Hellenic Bank, AstroBank) приймають заявки від нерезидентів. Зазвичай потрібно: паспорт, підтвердження адреси, підтвердження доходу та документи про джерело коштів. Відкриття рахунку може зайняти 2–6 тижнів. Ми допомагаємо клієнтам із відкриттям банківського рахунку в рамках повного супроводу угоди.

Новобудова зазвичай дорожча на вході, вторинка — за зборами на переоформлення. На об'єкті за €300 000 різниця між ними становить приблизно €13 000–€40 000 залежно від того, чи проходите ви за пільговим ПДВ.

Ставки звірені з Податковим департаментом Кіпру та Департаментом земель і обстежень, серпень 2026. Ваша конкретна сума залежить від резидентства, від того, чи це основне житло, і від структури договору — уточніть в адвоката, перш ніж рахувати бюджет.

«На пільговій ставці ПДВ 5% покупці втрачають найбільше грошей просто тому, що не питають. Вона не дається автоматично, застосовується до основного житла, і документи треба подати до завершення угоди — після вже не можна». — Марія Кочура, спеціалістка з нерухомості, SunPaphos, Пафос

Так. Кіпр надає постійний дозвіл на проживання категорії F громадянам не з ЄС, які купують житлову нерухомість за дотримання таких умов:

• Мінімальна ціна купівлі: €300 000 (новобудова, включно з ПДВ)

• Об'єкт має бути куплений у забудовника (не на вторинному ринку)

• Покупець має підтвердити стабільний річний дохід із-за кордону (не від роботи на Кіпрі)

• Відсутність судимості в країні походження

Статус ПМП поширюється на подружжя та дітей на утриманні до 25 років. Дозвіл на постійне проживання не вимагає фізичної присутності на Кіпрі для збереження статусу. Термін розгляду в Пафосі: наразі 4–5 місяців. Ми координуємо весь процес подання і працюємо з нашими юридичними партнерами під час підготовки документів. Рішення за кожною заявою ухвалює влада Кіпру — ми супроводжуємо процес, але не можемо гарантувати схвалення.

Ні — ви можете купити нерухомість на Кіпрі без дозволу на проживання чи візи. Громадянам не з ЄС дозволено купити один житловий об'єкт і землю площею до 4 014 м². Однак громадяни не з ЄС повинні отримати схвалення Ради міністрів до завершення купівлі. Таке схвалення видається у робочому порядку, і ми допомагаємо з його отриманням. Термін розгляду: приблизно 30–45 днів у Пафосі.

Так. Громадяни ЄС мають право вільного пересування в межах ЄС, що включає право володіти нерухомістю на Кіпрі без обмежень. Схвалення Ради міністрів не потрібне. Громадяни ЄС можуть купувати кілька об'єктів без обмежень. Громадяни Великої Британії після Brexit класифікуються як громадяни не з ЄС і зобов'язані отримувати схвалення Ради міністрів — хоча воно видається у робочому порядку.

Тимчасовий дозвіл на проживання (Pink Slip / MEU3): видається громадянам ЄС, які проживають на Кіпрі. Продовжується щороку або діє 5 років. Не пов'язаний із володінням нерухомістю.
Постійний дозвіл на проживання (категорія F): програма, пов'язана з інвестицією в нерухомість (від €300 тис.). Не вимагає фізичної присутності для збереження. Діє безстроково. Поширюється на подружжя і дітей. Не дає права на роботу на Кіпрі.
Довгострокове резидентство ЄС: доступне громадянам не з ЄС, які легально прожили на Кіпрі 5+ років поспіль. Дає ширші права, включно з правом на роботу.

Постійний дозвіл на проживання Кіпру (категорія F) не дає громадянства напряму — попередня програма громадянства за інвестиції була призупинена у 2020 році. Натуралізація можлива після 7 років безперервного легального проживання на Кіпрі. Для тих, хто одружений із громадянином Кіпру, термін — 3 роки. Кіпр допускає подвійне громадянство.

Нерухомість у будівництві на Кіпрі пропонує нижчу ціну входу і хороший потенціал зростання вартості — але покупцю варто розуміти ризики:

• Затримки будівництва: проєкти можуть затримуватися; завжди перевіряйте історію здачі об'єктів забудовником

• Банкрутство забудовника: у разі банкрутства забудовника покупець може втратити депозит — ризик знижується негайною реєстрацією договору купівлі-продажу в Земельному департаменті

• Якість оздоблення: може відрізнятися від шоуруму; фіксуйте узгоджене оздоблення в контракті

Ми працюємо лише із забудовниками з підтвердженою історією своєчасної здачі та стійким фінансовим становищем. Усі контракти перевіряються незалежними юристами перед підписанням.

Дохідність від оренди в Пафосі залежить від локації, типу об'єкта і стратегії здачі:

• Короткострокова оренда (Airbnb / туристи): 7–11% валової річної дохідності у затребуваних локаціях — Корал-Бей, Като-Пафос, Юніверсал. У Пафосі туристичний сезон майже цілорічний, пік — квітень–жовтень

• Довгострокова оренда: 5–7% валової річної дохідності зі стабільним, передбачуваним доходом і менш інтенсивним управлінням

• Зростання вартості капіталу: ціни на нерухомість у Пафосі останніми роками зростали приблизно на 5% на рік — це додається до доходу від оренди

Наведені діапазони засновані на нашому спостереженні за ринком і порівнянних оголошеннях, актуально на серпень 2026 року. Ми надаємо конкретний прогноз доходу від оренди для будь-якого об'єкта, який ви розглядаєте, на основі реальних порівнянних даних по Пафосу.

• Корал-Бей: найпопулярніший туристичний пляжний район на північ від Пафоса. Найвища дохідність короткострокової оренди. Високий попит з боку європейських покупців і орендарів на відпочинок

• Като-Пафос (Нижній Пафос): сформована туристична зона в пішій доступності від моря і гавані. Сильний ринок Airbnb. Хороша ліквідність при продажу

• Юніверсал: популярний серед молодих фахівців і студентів. Найближче до лікарні Iasis та університету Neapolis. Наразі найвища дохідність оренди на квадратний метр у Пафосі

• Героскіпу: район, що зростає, на схід від міста. Близькість до моря, доступні ціни входу, хороший потенціал зростання вартості

• Конія: преміальний район над містом. Кращий для довгострокової оренди сім'ям та експатам. Дохідність нижча, але орендарі надійніші

• Хлораки: прибережний район на захід від центру. Вид на море, доступ до набережної. Популярний серед європейських покупців для будинків для відпочинку

Так. Для короткострокової/туристичної оренди на Кіпрі об'єкт потрібно зареєструвати в реєстрі туристичних об'єктів Кіпрської організації з туризму (CTO). Це законодавча вимога для будь-якої діяльності з короткострокової оренди, включно з Airbnb. Реєстрація включає огляд об'єкта на відповідність вимогам безпеки та якості. Процес займає 4–8 тижнів. Робота без реєстрації може призвести до штрафів. Для довгострокової оренди (від 12 місяців) реєстрація в CTO не потрібна.

Ми знайомимо покупців із перевіреними управляючими компаніями в Пафосі, які займаються пошуком і перевіркою орендарів, договорами оренди, збором орендної плати, координацією обслуговування, комунальними платежами та майданчиками для короткострокової оренди (Airbnb, Booking.com). Комісія за управління довгостроковою орендою: зазвичай 8–12% від щомісячної орендної плати. За управління короткостроковою орендою: 15–25% від валового доходу, включно з розміщенням оголошення, прибиранням і спілкуванням із гостями.

Короткострокова оренда (туристична / Airbnb) підходить об'єктам біля узбережжя або в туристичних зонах. Вища валова дохідність (7–11%), але сезонні коливання, більш інтенсивне управління та обов'язкова реєстрація в CTO.
Довгострокова оренда підходить об'єктам у житлових районах або поруч зі школами й лікарнями. Дохідність нижча (5–7%), але дохід передбачуваний, управління менш трудомістке, орендарі стабільніші.
Правильний вибір залежить від локації об'єкта, вашої залученості й податкової ситуації. Ми допомагаємо інвесторам змоделювати обидва сценарії для конкретного об'єкта перед купівлею.

• порівняно з Іспанією/Португалією: нижчі ціни входу в Пафосі, вища дохідність оренди, нижчі витрати на угоду, англомовна правова система, членство в ЄС зі шляхом до ПМП

• порівняно з ОАЕ (Дубай): Кіпр — територія ЄС, стабільніша правова система, права ЄС, європейський банкінг. Дубай пропонує вищу дохідність, але не дає постійного статусу резидента

• порівняно з Грецією: схожий клімат і культура; на Кіпрі нижчі податки, простіший процес купівлі, сильніший юридичний захист і зрозуміліший шлях до ПМП

Головні переваги Кіпру: правова система ЄС на основі англійського загального права, понад 40 податкових угод, відсутність податку на спадщину, низький корпоративний податок (12,5%), цілорічний туризм і зростаюча міжнародна спільнота.

Пафос помітно доступніший за західноєвропейські міста. Типові місячні витрати пари (без урахування оренди чи іпотеки):

• Продукти: €500–700/місяць

• Харчування поза домом: €40–70 на двох у ресторані середнього рівня

• Комунальні послуги (квартира): €80–200/місяць (вище влітку через кондиціонер)

• Мобільний зв'язок: €15–25/місяць

• Автостраховка: €400–700/рік

• Приватна медична страховка: €150–300/місяць на сім'ю

Пара, що комфортно живе в Пафосі, зазвичай витрачає €1 800–2 800/місяць на життя — приблизно на 30–40% менше, ніж у порівнянних містах Німеччини, Франції чи Великої Британії.

Так. У Пафосі є кілька міжнародних і приватних шкіл для родин експатів: The International School of Paphos (британська програма, GCSE/A-Level, вік 3–18 років) і Falcon School (приватна, навчання англійською). Додаткові міжнародні школи доступні в Лімасолі за годину їзди. У Пафосі також є університет Neapolis, і місто входить у зону розширення American University of Beirut на Кіпрі. Державні школи викладають грецькою — більшість родин експатів обирають приватну або міжнародну освіту.

На Кіпрі є державна (GESY — Загальна система охорони здоров'я) і приватна медицина. Громадяни ЄС і легальні резиденти можуть користуватися GESY, яка покриває візити до терапевта, спеціалістів, лікарні й ліки з невеликою доплатою. У Пафосі Iasis Private Hospital — провідний приватний заклад: сучасний, з англомовним персоналом і повним спектром послуг, включно з невідкладною і спеціалізованою допомогою, розташований у районі Юніверсал. Рівень обслуговування в приватних лікарнях порівнянний із Західною Європою. Приватна медична страховка на пару: €150–300/місяць.

Пафос — одне з найкомфортніших для цілорічного життя міст Кіпру для експатів:

• Клімат: понад 320 сонячних днів на рік. М'яка зима (12–18°C), тепле літо (28–34°C). Морський бриз робить прибережні райони комфортними

• Англійська широко поширена: спадщина британського періоду; практично всі послуги й ділове спілкування можна вести англійською

• Спільнота експатів: майже 40% населення Пафоса — іноземні резиденти, один із найвищих показників на Кіпрі

• Інфраструктура: міжнародний аеропорт із прямими рейсами до Великої Британії, Німеччини, Польщі та Східної Європи; триває розвиток марини та прибережних територій

• Безпека: Кіпр стабільно входить до числа найбезпечніших країн ЄС

Пафос спокійніший і розміреніший за Лімасол — краще підходить родинам і тим, хто шукає якість життя.

На Кіпрі лівосторонній рух (британська система). Дороги загалом хорошої якості. Автомобіль необхідний для повсякденного життя в Пафосі — громадський транспорт є, але обмежений. Водійські права ЄС дійсні без заміни. Права не з ЄС потрібно обміняти на кіпрські протягом 6 місяців після отримання статусу резидента. Міжнародний аеропорт Пафоса (PFO) має відмінне сполучення з Великою Британією та Європою — рейси виконують Ryanair, Wizz Air, British Airways та інші.