Дохідність нерухомості на Кіпрі: валова та чиста дохідність

Введіть у пошук "дохідність оренди на Кіпрі" — і ви побачите один і той самий відсоток, що повторюється на десятках сайтів. Проблема в тому, що більшість таких цифр змішують валові (gross) та чисті (net) показники, не вказуючи на це, що формує очікування, які не відповідають реальному доходу власника після витрат. У цьому матеріалі ми розділяємо два розрахунки, пояснюємо, що насправді впливає на дохідність нерухомості в Пафосі, і наводимо один чітко позначений ілюстративний приклад із розшифровкою витрат.

Валова та чиста дохідність — різні цифри

Валова дохідність від оренди — найпростіший розрахунок: річний дохід від оренди поділений на вартість покупки нерухомості, помножений на 100. Вона нічого не говорить про поточні витрати, тому це лише відправна точка для порівняння об'єктів, а не прогноз того, що зрештою потрапить на банківський рахунок.

Чиста дохідність від оренди враховує той самий річний дохід, але віднімає витрати на фактичну експлуатацію об'єкта перед діленням на вартість покупки. Для коректного порівняння двох об'єктів або короткострокової та довгострокової оренди значення має саме чиста дохідність.

• Комісія керуючої компанії або агента з оренди безпосередньо зменшує дохід, причому управління короткостроковою орендою зазвичай коштує дорожче за довгострокове, оскільки включає координацію заїзду й виїзду гостей, прибирання та комісії платформ бронювання.
• Обслуговування та ремонт — це регулярні витрати, які зростають зі старінням об'єкта та інтенсивністю зміни гостей при короткостроковій оренді.
• Комунальні платежі за спільні території, страхування будівлі та муніципальні податки нараховуються незалежно від того, здається об'єкт чи ні.
• Періоди простою, тобто тижні або місяці, коли об'єкт не приносить доходу між орендарями чи бронюваннями, знижують фактичний дохід, хоча рідко враховуються в рекламованих показниках дохідності.

Що насправді визначає дохідність у Пафосі

Локація

Близькість до узбережжя, пішохідна доступність ресторанів та інфраструктури, а також відстань до аеропорту впливають і на можливу орендну ставку, і на завантаженість. Такі райони, як Като Пафос та Universal, зазвичай мають вищий попит на короткострокову оренду завдяки туристичному потоку, тоді як райони, орієнтовані на сімейне проживання, наприклад Героскіпу чи Конія, як правило, краще підходять для довгострокових орендарів.

Тип нерухомості

Студії та однокімнатні квартири зазвичай легше здаються туристам і фахівцям на короткий термін, тоді як більші вілли більше залежать від сімейних бронювань, зосереджених у літні місяці.

Сезонність

Попит на короткострокову оренду в Пафосі має виражений сезонний характер: завантаженість і можлива вартість за ніч найвищі з кінця весни до початку осені та помітно нижчі взимку. Розрахунок дохідності лише на основі пікових тижнів завищить реальний річний дохід від об'єкта.

Стан і меблювання

Відремонтований, добре мебльований об'єкт здається за вищою ціною і має коротші періоди простою порівняно з подібним, але застарілим об'єктом, і цей розрив зазвичай більший на ринку короткострокової оренди, де гості обирають житло за фотографіями.

Короткострокова та довгострокова оренда: типові діапазони

Опубліковані показники дохідності на Кіпрі суттєво відрізняються залежно від джерела та методології, і жоден фіксований відсоток не може бути гарантований для конкретного об'єкта. Як загальний орієнтир, типові діапазони, які фігурують на місцевому ринку оренди, становлять приблизно 6-9% валової дохідності для короткострокової оренди та приблизно 4-6% валової дохідності для довгострокової оренди. Це широкі ринкові орієнтири, а не прогноз для конкретного об'єкта, і фактичний результат залежить від факторів, описаних вище.

Короткострокова оренда вимагає реєстрації за законом

Будь-який об'єкт, що здається на Кіпрі на короткий термін, зокрема через такі платформи, як Airbnb, повинен бути зареєстрований у Реєстрі самообслуговуваних засобів розміщення відповідно до Закону 34(I)/2019, який адмініструє Deputy Ministry of Tourism. Це не рекомендація, а юридична вимога, і здача об'єкта в короткострокову оренду без реєстрації загрожує власнику штрафами. Тим, хто планує розраховувати на дохід від короткострокової оренди як частину інвестиційного розрахунку, варто закласти процес реєстрації в бюджет і врахувати цю вимогу в розрахунку чистої дохідності з самого початку.

Ілюстративний приклад: валова та чиста дохідність

Наведений нижче приклад є ілюстративним, а не гарантованою дохідністю (this is an illustrative example, not a guaranteed return), і призначений лише для того, щоб показати, як працює розрахунок від валової до чистої дохідності. Припустімо, двокімнатна квартира в Като Пафосі, придбана за 250 000 євро та здана в короткострокову оренду з валовою дохідністю 7%, що знаходиться в межах типового діапазону, описаного вище.

• Валовий річний дохід від оренди: 17 500 євро (7% від 250 000 євро).
• Управління об'єктом та комісія платформ бронювання, оцінені в 20% від валового доходу: -3 500 євро.
• Обслуговування, прибирання між гостями та дрібний ремонт: -1 500 євро.
• Страхування будівлі та комунальні платежі: -800 євро.
• Орієнтовний річний податок на дохід від оренди, суто ілюстративний і залежний від особистого податкового статусу власника: -900 євро.
• Орієнтовний чистий річний дохід після цих відрахувань: 10 800 євро, що відповідає чистій дохідності приблизно 4,3%.

Цей приклад не враховує одноразові витрати на покупку, такі як юридичні послуги, збір за передачу права власності (transfer fees) або ПДВ, а також не враховує періоди простою понад ті, що вже закладені у валовому показнику. Інший об'єкт, локація чи схема управління дадуть інший результат.

Зростання вартості — окреме питання від дохідності

Ціни на нерухомість у Пафосі історично мали тенденцію до зростання в довгостроковій перспективі, але темп зростання змінюється рік від року і відрізняється між районами, тому жоден фіксований відсоток не варто сприймати як прогноз. Тим, хто зважує дохідність від оренди проти довгострокового зростання вартості, варто запитати актуальні ринкові дані щодо конкретного району та типу нерухомості в нашої команди, а не покладатися на одну опубліковану статистику.

Податки та витрати, що впливають на чистий показник

Витрати, пов'язані з покупкою, також формують реальну дохідність об'єкта, окремо від поточних витрат на оренду. Новобудови можуть підпадати під пільгову ставку ПДВ 5% на перші 130 квадратних метрів або до 350 000 євро для основного місця проживання, або під стандартну ставку ПДВ 19% в інших випадках, тоді як об'єкти вторинного ринку без нарахованого ПДВ натомість обкладаються збором за передачу права власності (transfer fees) у розмірі 1,5-4%, що відображає 50%-ву знижку від базових ставок 3%, 5% та 8%. Гербовий збір скасовано з 1 січня 2026 року. Детальний розбір цих витрат наведено в нашому матеріалі про витрати на покупку нерухомості на Кіпрі, а вибір між новобудовою та вторинним житлом, розглянутий у нашому порівнянні новобудови та вторинного ринку, напряму впливає на те, яка з цих структур витрат застосовується.

Як оцінити реальну дохідність для конкретного об'єкта

Оскільки дохідність значною мірою залежить від локації, типу нерухомості та підходу до управління, найнадійніший спосіб оцінити дохідність — переглянути порівнянні об'єкти, які вже приносять дохід у тому самому районі. Наші об'єкти для інвестицій та огляд кращих районів Пафоса для покупки — практична відправна точка перед тим, як запитати актуальні цифри в нашої команди щодо конкретного об'єкта.

Показники дохідності в цій статті наведені виключно в ілюстративних цілях і не є гарантією інвестиційного результату. Ця інформація не є фінансовою консультацією — будь ласка, уточнюйте актуальні ринкові дані в нашої команди.