Витрати на купівлю нерухомості на Кіпрі у 2026 році: повний гід

Купівля нерухомості в Пафосі чи в будь-якому іншому регіоні Кіпру коштує дорожче, ніж ціна, вказана в оголошенні. ПДВ, мито Земельного кадастру, послуги юриста та поточні муніципальні збори — все це додається до підсумкової вартості, а розмір доплат залежить від того, купуєте ви новобудову чи вторинне житло, і як структуровано угоду. У цьому матеріалі зібрано всі витрати, які потрібно закласти в бюджет у 2026 році: актуальні ставки, пороги та розрахунок на прикладі об'єкта за €300,000.

Пафос залишається одним із найдоступніших регіонів Кіпру для покупців, але планування бюджету лише за ціною з оголошення — найпоширеніша помилка тих, хто купує нерухомість вперше. Незалежно від того, розглядаєте ви історичний центр, курортні прибережні райони чи один із нових житлових кварталів із нашого огляду найкращих районів Пафоса, додаткові витрати нижче застосовуються однаково незалежно від локації.

ПДВ при купівлі нерухомості на Кіпрі

Стандартна ставка ПДВ на нову нерухомість на Кіпрі — 19%. Пільгова ставка 5% доступна фізичним особам, які купують єдине основне житло, але лише в чітких межах: пільгова ставка застосовується до перших 130 м² внутрішньої площі та перших €350,000 вартості об'єкта. Пільгова ставка взагалі доступна лише якщо загальна площа об'єкта не перевищує 190 м², а загальна вартість — €475,000. У разі перевищення будь-якого з порогів уся угода оподатковується за стандартною ставкою 19% — а не лише частина понад ліміт.

Наприклад, покупець, який придбає квартиру 120 м² за €320,000 як єдине постійне житло, сплатить 5% ПДВ з усієї суми, оскільки і площа, і вартість вкладаються в ліміти. Покупець вілли 150 м² за €400,000 сплатить 5% з перших 130 м² / €350,000 та 19% з решти — за умови, що загальна площа і вартість не перевищують межі 190 м² / €475,000; якщо перевищено будь-яку з меж, пільгова ставка втрачається повністю для всієї суми угоди.

Для проєктів, де заявку на дозвіл на будівництво було подано до 31 жовтня 2023 року, діє окремий перехідний режим: 5% на перші 200 м² площі забудови без обмеження за вартістю, 19% на перевищення. У цього режиму власні строки подання заяви, які залежать від дати видачі дозволу на будівництво. Деталі, пороги та актуальні строки — у нашому окремому матеріалі: ПДВ на нерухомість Кіпру: правила та строки 2026.

Мито Земельного кадастру (Transfer Fees)

Мито сплачується до Департаменту земель та кадастру (Department of Lands and Surveys) при реєстрації об'єкта на ім'я покупця — але лише за угодами, де не було сплачено ПДВ. Якщо за угодою було сплачено ПДВ, мито не стягується: ці два платежі є взаємовиключними в рамках однієї угоди.

Базові ставки накопичувальні та застосовуються за діапазонами:

До розрахованої суми застосовується постійна знижка 50%, що фактично зменшує ставки до 1.5%, 2.5% та 4%. При купівлі у часткову власність вартість об'єкта ділиться між кількістю власників для цілей розрахунку, що переводить частку кожного покупця в нижчі діапазони і знижує ефективну загальну ставку.

Приклад розрахунку: вторинний об'єкт вартістю €300,000, покупець один, ПДВ не сплачувався.

Гербовий збір: скасовано з 2026 року

Гербовий збір на договори купівлі-продажу нерухомості скасовано на Кіпрі з 1 січня 2026 року згідно із Законом 239(I)/2025, опублікованим в Офіційній газеті 31 грудня 2025 року. Покупці, які підписують договори починаючи з 2026 року, більше не сплачують цей збір. Договори, за якими хоча б одна сторона підписала документ до 31 грудня 2025 року, і надалі оподатковуються за старими правилами — історично 0.15% у першому діапазоні та 0.20% вище нього, з межею €20,000 та неоподатковуваними першими €5,000 вартості. Це стосується лише угод з минулого і не є витратою, яку потрібно закладати в бюджет нинішнім покупцям.

Юридичний супровід

Для будь-якої угоди з нерухомістю на Кіпрі наполегливо рекомендується незалежний юридичний супровід, і гонорар юриста — стандартна стаття бюджету. Як ринковий орієнтир, юридичні послуги коштують приблизно 1% від ціни об'єкта плюс 19% ПДВ на саму послугу. На об'єкті за €300,000 це приблизно €3,000 гонорару плюс €570 ПДВ. Юрист із нерухомості на Кіпрі зазвичай проводить перевірку правового титулу, перевіряє наявність іпотек чи обтяжень, готує або перевіряє договір купівлі-продажу, організовує штампування та реєстрацію договору в Земельному кадастрі й супроводжує остаточну передачу права власності. Це ринковий орієнтир, а не фіксований тариф за законом, тож варто запросити письмову пропозицію до укладення угоди з юристом.

Купівля нерухомості для ПМП на Кіпрі

Багато закордонних покупців купують нерухомість на Кіпрі саме для отримання Дозволу на постійне проживання (ПМП), у якого є власний мінімальний поріг інвестицій і вимога купувати новобудову безпосередньо у забудовника. Оскільки така угода — це купівля новобудови, зазвичай застосовується ПДВ, а не мито Земельного кадастру, і витрати на ПДВ варто закладати в бюджет інвестиції для ПМП із самого початку, а не вважати окремою статтею. Див. наші варіанти нерухомості для ПМП серед відповідних проєктів, а також Чи безпечно купувати нерухомість на Кіпрі — огляд правових гарантій для покупців, зокрема іноземних, на всіх етапах угоди.

Податки при продажу: податок на приріст капіталу

Витрати на купівлю — лише половина картини: варто розуміти, що відбувається при майбутньому продажу. На Кіпрі діє податок на приріст капіталу (CGT) у розмірі 20% від прибутку при продажу нерухомого майна, після вирахування допустимих витрат. Після реформи 2026 року довічні пільги для продавців суттєво зросли: загальна довічна пільга збільшилася з €17,086 до €30,000, пільга при продажу основного житла — з €85,430 до €150,000, пільга на сільськогосподарську землю, яку продає фермер, — з €25,629 до €50,000. Наприклад, продавець з оподатковуваним прибутком €120,000 з інвестиційного об'єкта, який раніше не використовував загальну довічну пільгу, застосує пільгу €30,000, залишивши €90,000 під податок за ставкою 20%, тобто податок становитиме €18,000. Щорічного податку на нерухомість на Кіпрі зараз немає — його скасовано у 2017 році, — тому CGT застосовується лише в момент продажу. Деталі щодо податку на дохід від оренди та розрахунків CGT — у статті Податки на нерухомість на Кіпрі: володіння та продаж.

Муніципальні та комунальні збори

Власники сплачують невеликі регулярні муніципальні та комунальні збори, що зазвичай покривають вивезення сміття та місцеві послуги, у розмірі приблизно €100–€500 на рік залежно від муніципалітету та розміру об'єкта. Це локальний збір за послуги, а не загальнонаціональний щорічний податок на нерухомість — такого податку на Кіпрі не стягують з 2017 року. Власники квартир також сплачують внески на утримання будівлі до асоціації власників — це окрема стаття, розмір якої залежить від конкретного комплексу.

Порівняння підсумкових витрат: новобудова проти вторинки на об'єкті за €300,000

Головний фактор, що впливає на бюджет купівлі, — новий це об'єкт (оподатковується ПДВ) чи вторинний (оподатковується митом), оскільки ці два платежі ніколи не стягуються одночасно. У таблиці нижче порівнюються реалістичні одноразові витрати на той самий об'єкт за €300,000 у кожному зі сценаріїв, за умови, що до новобудови застосовується стандартна ставка ПДВ 19% (покупцям, які підходять під пільгову ставку 5%, варто перерахувати за статтею про ПДВ, зазначеною вище).

Окрім одноразових сум, в обох сценаріях зберігаються поточні муніципальні збори порядку €100–€500 на рік і, для квартир, внески на утримання будівлі. Різниця між сценаріями достатньо велика, щоб бути одним з перших питань при розгляді будь-якого об'єкта в шорт-листі, а для покупців, які підходять під пільгову ставку ПДВ 5%, порівняння може суттєво змінитися. Повний розбір процесу купівлі — у статті Як купити нерухомість на Кіпрі, а якщо ви купуєте з-за кордону, додаткові кроки описані у статті Купівля нерухомості на Кіпрі іноземцями. Переглянути актуальні об'єкти з урахуванням цих витрат можна на сторінці об'єкти нерухомості.

Інформація актуальна на серпень 2026 року і надається в довідкових цілях. Вона не є юридичною чи податковою консультацією — уточнюйте деталі в нашої команди або у відповідному державному органі.