Налоги на недвижимость на Кипре: владение и продажа

Владение недвижимостью на Кипре связано с иным набором налоговых обязательств, нежели её покупка. После того как объект оформлен в собственность, основные расходы, которые нужно планировать, — это налог на прирост капитала при продаже, подоходный налог с дохода от аренды и небольшие муниципальные сборы: ежегодный налог на недвижимость на Кипре не взимается с 2017 года. Если вы всё ещё оцениваете расходы на покупку, такие как НДС и пошлина Земельного кадастра, см. наш полный обзор расходов на покупку недвижимости на Кипре; если вас интересует именно НДС, в статье Правила и сроки НДС на Кипре 2026 подробно разобраны льготная ставка и переходный режим.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре

На Кипре действует налог на прирост капитала (CGT) в размере 20% от прибыли при продаже недвижимого имущества, расположенного на Кипре. Налогооблагаемая прибыль рассчитывается как цена продажи за вычетом первоначальной стоимости приобретения (с поправкой на инфляцию), стоимости капитальных улучшений и допустимых вычетов, таких как пошлина или юридические услуги, уплаченные при покупке, и комиссия агентства, уплаченная при продаже. Доступен пакет пожизненных льгот, увеличенных в рамках реформы 2026 года:

Это пожизненные, а не ежегодные льготы, и, как правило, каждый продавец может применить только одну категорию льготы к конкретной сделке. Реформа также снизила порог для правила "property-rich company" — которое распространяет CGT на доли в компаниях, чья стоимость преимущественно состоит из кипрской недвижимости, — с 50% до 20% активов компании.

Пример расчёта: продавец реализует инвестиционную квартиру (не основное жильё) с чистой прибылью €120,000, ранее не использовав общую пожизненную льготу.

Продавец, реализующий своё единственное основное жильё и имеющий право на льготу по основному жилью, применит до €150,000 к прибыли вместо €30,000, что полностью снимает обязательства по CGT для большинства типичных продаж жилья. Расчёт начинается от первоначальной цены покупки (либо от установленной даты оценки для объектов, которыми владеют долго), плюс подтверждённые капитальные затраты на улучшения, плюс сопутствующие расходы на приобретение. Поскольку расчёт учитывает исторические затраты и индексацию, перед продажей стоит запросить формальный расчёт CGT в Налоговом департаменте или у licensed-бухгалтера, а не полагаться на оценку. Полные разъяснения и разъяснительные письма публикует Cyprus Tax Department.

Подоходный налог с дохода от аренды

Доход от аренды недвижимости на Кипре облагается как часть обычного дохода собственника по прогрессивной шкале подоходного налога, наряду со взносом в систему всеобщего здравоохранения (GHS), который применяется к доходу от аренды так же, как и к другим категориям дохода. В рамках реформы 2026 года специальный взнос на оборону (SDC) на доход от аренды — ранее взимавшийся по эффективной ставке около 2.25% сверх подоходного налога — был отменён, что упростило налоговое положение арендодателей. Та же реформа снизила SDC на доход от дивидендов с 17% до 5%, хотя это касается инвестиционного дохода, а не именно дохода от аренды.

Поскольку подоходный налог взимается по прогрессивной шкале с допустимыми вычетами (например, процент на износ и допустимые расходы, связанные с объектом), точная сумма зависит от общего дохода и личных обстоятельств собственника, и её лучше уточнить у налогового консультанта на Кипре или напрямую через Cyprus Tax Department.

На кого распространяются эти налоги

CGT на кипрскую недвижимость применяется независимо от налогового резидентства продавца, поскольку налог привязан к местонахождению объекта, а не к месту проживания владельца. Подоходный налог с аренды и взносы GHS также применяются к доходу от аренды, получаемому с кипрского объекта, хотя точный порядок может отличаться для нерезидентов в зависимости от соглашений об избежании двойного налогообложения между Кипром и страной проживания владельца. Арендодателям-нерезидентам стоит уточнить свою позицию как у кипрского налогового консультанта, так и в стране своего проживания, поскольку доход от аренды может потребоваться декларировать и там.

Декларирование и уплата этих налогов

CGT не удерживается автоматически в момент продажи. Продавец сам отвечает за расчёт суммы налога и подачу соответствующей декларации в Налоговый департамент Кипра в установленный законом срок после завершения передачи права собственности. На практике большинство продавцов поручают бухгалтеру или юристу подготовить расчёт CGT одновременно с оформлением передачи в Земельном кадастре, поскольку эти два процесса обычно происходят примерно в одно время. Хранение договора первоначальной покупки, квитанций об уплате пошлины, счетов юриста и всех документов о капитальных улучшениях с момента покупки существенно ускоряет этот процесс при последующей продаже.

Арендодатели обязаны зарегистрироваться в Налоговом департаменте Кипра и подавать ежегодную декларацию о доходах физического лица, указывая доход от аренды наряду с прочими доходами. Это касается как долгосрочной сдачи в аренду арендаторам, так и краткосрочной сдачи через платформы для отдыха, хотя краткосрочная аренда может потребовать дополнительного местного лицензирования, что выходит за рамки этого материала о налогах. Ведение простого учёта полученной арендной платы и допустимых расходов в течение года, а не восстановление этих данных перед подачей декларации, — самый простой способ не упустить сроки ежегодной отчётности.

Ежегодный налог на недвижимость отсутствует с 2017 года

Кипр отменил ежегодный налог на недвижимость с 1 января 2017 года. В настоящее время нет регулярного общенационального налога просто за владение недвижимостью на Кипре, независимо от её стоимости. Это частый источник путаницы у покупателей, сравнивающих Кипр с другими странами, где такой ежегодный налог существует, — на Кипре единственные регулярные платежи это муниципальные и коммунальные сборы, описанные ниже.

Муниципальные и коммунальные сборы

Владельцы недвижимости на Кипре платят небольшие регулярные муниципальные и коммунальные сборы, обычно в пределах €100–€500 в год, покрывающие такие услуги, как вывоз мусора и местная инфраструктура. Точная сумма зависит от муниципалитета, а также размера и стоимости объекта. Это локальные сборы за услуги, а не общенациональный налог, и владельцы квартир обычно также платят отдельный взнос на обслуживание здания в ассоциацию собственников, устанавливаемый независимо руководством каждого комплекса. Учёт этих регулярных расходов вместе с разовыми расходами на покупку, описанными в нашем обзоре расходов на покупку, даёт полную картину затрат на владение недвижимостью на Кипре.

Информация актуальна на август 2026 года и приведена в справочных целях. Она не является юридической или налоговой консультацией — уточняйте детали у нашей команды или в соответствующем государственном органе.