Податки на нерухомість на Кіпрі: володіння та продаж

Володіння нерухомістю на Кіпрі пов'язане з іншим набором податкових зобов'язань, ніж її купівля. Після того як об'єкт оформлено у власність, основні витрати, які потрібно планувати, — це податок на приріст капіталу при продажу, податок на дохід від оренди та невеликі муніципальні збори: щорічний податок на нерухомість на Кіпрі не стягується з 2017 року. Якщо ви ще оцінюєте витрати на купівлю, такі як ПДВ і мито Земельного кадастру, див. наш повний огляд витрат на купівлю нерухомості на Кіпрі; якщо вас цікавить саме ПДВ, у статті Правила та строки ПДВ на Кіпрі 2026 детально розібрано пільгову ставку та перехідний режим.

Податок на приріст капіталу при продажу нерухомості на Кіпрі

На Кіпрі діє податок на приріст капіталу (CGT) у розмірі 20% від прибутку при продажу нерухомого майна, розташованого на Кіпрі. Оподатковуваний прибуток розраховується як ціна продажу за вирахуванням первісної вартості придбання (з поправкою на інфляцію), вартості капітальних поліпшень і допустимих вирахувань, таких як мито або юридичні послуги, сплачені при купівлі, та комісія агентства, сплачена при продажу. Доступний пакет довічних пільг, збільшених у межах реформи 2026 року:

Це довічні, а не щорічні пільги, і, як правило, кожен продавець може застосувати лише одну категорію пільги до конкретної угоди. Реформа також знизила поріг для правила "property-rich company" — яке поширює CGT на частки в компаніях, чия вартість переважно складається з кіпрської нерухомості, — з 50% до 20% активів компанії.

Приклад розрахунку: продавець реалізує інвестиційну квартиру (не основне житло) із чистим прибутком €120,000, раніше не використавши загальну довічну пільгу.

Продавець, який реалізує своє єдине основне житло і має право на пільгу за основним житлом, застосує до €150,000 до прибутку замість €30,000, що повністю знімає зобов'язання з CGT для більшості типових продажів житла. Розрахунок починається від первісної ціни купівлі (або від встановленої дати оцінки для об'єктів у довготривалому володінні), плюс підтверджені капітальні витрати на поліпшення, плюс супутні витрати на придбання. Оскільки розрахунок враховує історичні витрати та індексацію, перед продажем варто запросити формальний розрахунок CGT у Податковому департаменті або в ліцензованого бухгалтера, а не покладатися на оцінку. Повні роз'яснення публікує Cyprus Tax Department.

Податок на дохід від оренди

Дохід від оренди нерухомості на Кіпрі оподатковується як частина звичайного доходу власника за прогресивною шкалою податку на дохід, поряд із внеском до системи загальної охорони здоров'я (GHS), який застосовується до доходу від оренди так само, як і до інших категорій доходу. У межах реформи 2026 року спеціальний внесок на оборону (SDC) на дохід від оренди — раніше стягуваний за ефективною ставкою близько 2.25% понад податок на дохід — скасовано, що спростило податкове становище орендодавців. Та сама реформа знизила SDC на дохід від дивідендів з 17% до 5%, хоча це стосується інвестиційного доходу, а не саме доходу від оренди.

Оскільки податок на дохід стягується за прогресивною шкалою з допустимими вирахуваннями (наприклад, відсоток на знос та допустимі витрати, пов'язані з об'єктом), точна сума залежить від загального доходу та особистих обставин власника, і її краще уточнити в податкового консультанта на Кіпрі або безпосередньо через Cyprus Tax Department.

На кого поширюються ці податки

CGT на кіпрську нерухомість застосовується незалежно від податкового резидентства продавця, оскільки податок прив'язаний до місцезнаходження об'єкта, а не до місця проживання власника. Податок на дохід від оренди та внески GHS так само застосовуються до доходу від оренди, отримуваного з кіпрського об'єкта, хоча точний порядок може відрізнятися для нерезидентів залежно від угод про уникнення подвійного оподаткування між Кіпром і країною проживання власника. Орендодавцям-нерезидентам варто уточнити свою позицію як у кіпрського податкового консультанта, так і в країні свого проживання, оскільки дохід від оренди може знадобитися декларувати і там.

Декларування та сплата цих податків

CGT не утримується автоматично в момент продажу. Продавець сам відповідає за розрахунок суми податку та подання відповідної декларації до Податкового департаменту Кіпру у встановлений законом строк після завершення передачі права власності. На практиці більшість продавців доручають бухгалтеру чи юристу підготувати розрахунок CGT одночасно з оформленням передачі в Земельному кадастрі, оскільки ці два процеси зазвичай відбуваються приблизно в один час. Зберігання договору первісної купівлі, квитанцій про сплату мита, рахунків юриста та всіх документів про капітальні поліпшення з моменту купівлі суттєво прискорює цей процес при подальшому продажу.

Орендодавці зобов'язані зареєструватися в Податковому департаменті Кіпру та подавати щорічну декларацію про доходи фізичної особи, зазначаючи дохід від оренди поряд з іншими доходами. Це стосується як довгострокової здачі в оренду орендарям, так і короткострокової здачі через платформи для відпочинку, хоча короткострокова оренда може вимагати додаткового місцевого ліцензування, що виходить за межі цього матеріалу про податки. Ведення простого обліку отриманої орендної плати та допустимих витрат протягом року, а не відновлення цих даних перед поданням декларації, — найпростіший спосіб не пропустити строки щорічної звітності.

Щорічного податку на нерухомість немає з 2017 року

Кіпр скасував щорічний податок на нерухомість з 1 січня 2017 року. Наразі немає регулярного загальнонаціонального податку просто за володіння нерухомістю на Кіпрі, незалежно від її вартості. Це поширене джерело плутанини серед покупців, які порівнюють Кіпр з іншими країнами, де такий щорічний податок існує, — на Кіпрі єдині регулярні платежі це муніципальні та комунальні збори, описані нижче.

Муніципальні та комунальні збори

Власники нерухомості на Кіпрі сплачують невеликі регулярні муніципальні та комунальні збори, зазвичай у межах €100–€500 на рік, що покривають такі послуги, як вивезення сміття та місцева інфраструктура. Точна сума залежить від муніципалітету, а також розміру та вартості об'єкта. Це локальні збори за послуги, а не загальнонаціональний податок, і власники квартир зазвичай також сплачують окремий внесок на утримання будівлі до асоціації власників, який встановлюється незалежно керівництвом кожного комплексу. Врахування цих регулярних витрат разом з одноразовими витратами на купівлю, описаними в нашому огляді витрат на купівлю, дає повну картину витрат на володіння нерухомістю на Кіпрі.

Інформація актуальна на серпень 2026 року і надається в довідкових цілях. Вона не є юридичною чи податковою консультацією — уточнюйте деталі в нашої команди або у відповідному державному органі.