Расходы при покупке недвижимости на Кипре в 2026 году: полное руководство

Покупка недвижимости в Пафосе или в любом другом регионе Кипра обходится дороже, чем цена, указанная в объявлении. НДС, пошлина Земельного кадастра, услуги юриста и текущие муниципальные сборы — всё это добавляется к итоговой стоимости, а размер доплат зависит от того, покупаете вы новостройку или вторичное жильё, и как структурирована сделка. В этом материале собраны все расходы, которые нужно заложить в бюджет в 2026 году: актуальные ставки, пороги и расчёт на примере объекта за €300,000.

Пафос остаётся одним из наиболее доступных регионов Кипра для покупателей, но планирование бюджета только по цене из объявления — самая частая ошибка тех, кто покупает недвижимость впервые. Независимо от того, рассматриваете вы исторический центр, курортные прибрежные районы или один из новых жилых кварталов из нашего обзора лучших районов Пафоса, дополнительные расходы ниже применяются одинаково вне зависимости от локации.

НДС при покупке недвижимости на Кипре

Стандартная ставка НДС на новую недвижимость на Кипре — 19%. Льготная ставка 5% доступна физическим лицам, приобретающим единственное основное жильё, но только в строгих пределах: льготная ставка применяется к первым 130 м² внутренней площади и первым €350,000 стоимости объекта. Льготная ставка вообще доступна только если общая площадь объекта не превышает 190 м², а общая стоимость — €475,000. При превышении любого из порогов вся сделка облагается по стандартной ставке 19% — а не только часть сверх лимита.

Например, покупатель, приобретающий квартиру 120 м² за €320,000 в качестве единственного постоянного жилья, заплатит 5% НДС со всей суммы, поскольку и площадь, и стоимость укладываются в лимиты. Покупатель виллы 150 м² за €400,000 заплатит 5% с первых 130 м² / €350,000 и 19% с остатка — при условии, что общая площадь и стоимость не превышают потолки 190 м² / €475,000; при превышении любого из потолков льготная ставка теряется полностью, для всей суммы сделки.

Для проектов, где заявка на разрешение на строительство была подана до 31 октября 2023 года, действует отдельный переходный режим: 5% на первые 200 м² площади застройки без ограничения по стоимости, 19% на превышение. У этого режима свои сроки подачи заявления, которые зависят от даты выдачи разрешения на строительство. Подробности, пороги и актуальные сроки — в нашем отдельном материале: НДС на недвижимость Кипра: правила и сроки 2026.

Пошлина Земельного кадастра (Transfer Fees)

Пошлина уплачивается в Департамент земель и кадастра (Department of Lands and Surveys) при регистрации объекта на имя покупателя — но только по сделкам, где не был уплачен НДС. Если по сделке был уплачен НДС, пошлина не взимается: эти два платежа взаимоисключающие в рамках одной сделки.

Базовые ставки накопительные и применяются по диапазонам:

К рассчитанной сумме применяется постоянная скидка 50%, что фактически снижает ставки до 1.5%, 2.5% и 4%. При покупке в долевую собственность стоимость объекта делится между числом собственников для целей расчёта, что переводит долю каждого покупателя в более низкие диапазоны и снижает эффективную общую ставку.

Пример расчёта: вторичный объект стоимостью €300,000, покупатель один, НДС не уплачивался.

Гербовый сбор: отменён с 2026 года

Гербовый сбор на договоры купли-продажи недвижимости отменён на Кипре с 1 января 2026 года согласно Закону 239(I)/2025, опубликованному в Официальной газете 31 декабря 2025 года. Покупатели, подписывающие договоры начиная с 2026 года, больше не платят этот сбор. Договоры, по которым хотя бы одна сторона подписала документ до 31 декабря 2025 года, по-прежнему облагаются по старым правилам — исторически 0.15% в первом диапазоне и 0.20% выше него, с потолком €20,000 и необлагаемыми первыми €5,000 стоимости. Это касается только сделок из прошлого и не является расходом, который нужно закладывать в бюджет текущим покупателям.

Юридическое сопровождение

Для любой сделки с недвижимостью на Кипре настоятельно рекомендуется независимое юридическое сопровождение, и гонорар юриста — стандартная статья бюджета. Как рыночный ориентир, юридические услуги обходятся примерно в 1% от цены объекта плюс 19% НДС на саму услугу. На объекте за €300,000 это порядка €3,000 гонорара плюс €570 НДС. Юрист по недвижимости на Кипре обычно проводит проверку правового титула, проверяет наличие ипотек или обременений, готовит или проверяет договор купли-продажи, организует штампование и регистрацию договора в Земельном кадастре и сопровождает финальную передачу права собственности. Это рыночный ориентир, а не фиксированный тариф по закону, поэтому стоит запросить письменное коммерческое предложение до заключения соглашения с юристом.

Покупка недвижимости для ПМЖ на Кипре

Многие зарубежные покупатели приобретают недвижимость на Кипре именно для получения Разрешения на постоянное проживание (ПМЖ), у которого есть собственный минимальный порог инвестиций и требование покупать новостройку напрямую у застройщика. Поскольку такая сделка — это покупка новостройки, обычно применяется НДС, а не пошлина Земельного кадастра, и расходы на НДС стоит закладывать в бюджет инвестиции для ПМЖ с самого начала, а не считать отдельной статьёй. См. наши варианты недвижимости для ПМЖ среди подходящих проектов, а также Безопасно ли покупать недвижимость на Кипре — обзор правовых гарантий для покупателей, включая иностранных, на всех этапах сделки.

Налоги при продаже: налог на прирост капитала

Расходы на покупку — лишь половина картины: стоит понимать, что происходит при будущей продаже. На Кипре действует налог на прирост капитала (CGT) в размере 20% от прибыли при продаже недвижимого имущества, после вычета допустимых расходов. После реформы 2026 года пожизненные льготы для продавцов существенно выросли: общая пожизненная льгота увеличилась с €17,086 до €30,000, льгота при продаже основного жилья — с €85,430 до €150,000, льгота на сельскохозяйственную землю, продаваемую фермером, — с €25,629 до €50,000. Например, продавец с налогооблагаемой прибылью €120,000 по инвестиционному объекту, ранее не использовавший общую пожизненную льготу, применит льготу €30,000, оставив €90,000 под налог по ставке 20%, то есть налог составит €18,000. Ежегодного налога на недвижимость на Кипре сейчас нет — он был отменён в 2017 году, — поэтому CGT применяется только в момент продажи. Подробности по налогу на доход от аренды и расчётам CGT — в статье Налоги на недвижимость на Кипре: владение и продажа.

Муниципальные и коммунальные сборы

Владельцы платят небольшие регулярные муниципальные и коммунальные сборы, обычно покрывающие вывоз мусора и местные услуги, в размере примерно €100–€500 в год в зависимости от муниципалитета и размера объекта. Это локальный сбор за услуги, а не общенациональный ежегодный налог на недвижимость — такой налог на Кипре не взимается с 2017 года. Владельцы квартир также платят взносы на обслуживание здания в ассоциацию собственников — это отдельная статья, размер которой зависит от конкретного комплекса.

Сравнение итоговых расходов: новостройка против вторички на объекте за €300,000

Главный фактор, влияющий на бюджет покупки, — новый это объект (облагается НДС) или вторичный (облагается пошлиной), поскольку эти два платежа никогда не взимаются одновременно. В таблице ниже сравниваются реалистичные разовые расходы на один и тот же объект за €300,000 в каждом из сценариев, при условии, что к новостройке применяется стандартная ставка НДС 19% (покупателям, подходящим под льготную ставку 5%, стоит пересчитать по статье про НДС, указанной выше).

Помимо разовых сумм, в обоих сценариях сохраняются текущие муниципальные сборы порядка €100–€500 в год и, для квартир, взносы на обслуживание здания. Разница между сценариями достаточно велика, чтобы это был один из первых вопросов при рассмотрении любого объекта в шорт-листе, а для покупателей, подходящих под льготную ставку НДС 5%, сравнение может измениться существенно. Полный разбор процесса покупки — в статье Как купить недвижимость на Кипре, а если вы покупаете из-за рубежа, дополнительные шаги описаны в статье Покупка недвижимости на Кипре иностранцами. Ознакомиться с актуальными объектами с учётом этих расходов можно на странице объекты недвижимости.

Информация актуальна на август 2026 года и приведена в справочных целях. Она не является юридической или налоговой консультацией — уточняйте детали у нашей команды или в соответствующем государственном органе.